ння вартості об'єкта. p align="justify"> Всі методи оцінки нерухомості групуються фахівцями в три підходи: витратний, дохідний і порівняльний (ринковий).
Методи витратного підходу засновані на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (за мінусом зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якій цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості. У групу методів витратного підходу входять чотири основні методи оцінки: метод порівняльної одиниці (або метод питомої вартості), поелементний, кошторисний і індексний [2, c. 6]. p align="justify"> Для визначення вартості об'єктів, що приносять дохід, у рамках дохідного підходу використовуються два основні методи: метод капіталізації та метод дисконтування.
Порівняльний (або ринковий) підхід включає в себе два основні методи: метод прямого порівняльного аналізу продажів і метод валового рентного мультиплікатора.
.1 ПОРІВНЯЛЬНИЙ (РИНКОВИЙ) ПІДХІД ДО ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ
Найбільш поширеним методом оцінки в групі порівняльного підходу є метод прямого порівняльного аналізу продажів. Метод прямого порівняльного аналізу продажів (далі - метод аналізу продажів) полягає в аналізі фактичних угод купівлі-продажу об'єктів нерухомості та порівнянні об'єктів, за якими ці операції проводилися з оцінюваним об'єктом нерухомості. Даний метод оцінки нерухомості заснований на принципі заміщення, який свідчить: покупець не купить об'єкт нерухомості, якщо його вартість буде перевищувати витрати на придбання на ринку схожого об'єкта, що володіє такою ж корисністю. Тому передбачається, що ціни, за якими на ринку нерухомості відбулися угоди купівлі-продажу об'єкта, схожого або аналогічного оцінюваному об'єкту, відображають його ринкову вартість. p align="justify"> При використанні методу аналізу продажів експерт-оцінювач аналізує порівнянні об'єкти нерухомості, які були продані за останній час у відповідному секторі ринку нерухомості і робить поправки до ціни на відмінності, які є між оцінюваним і порівнянними об'єктами нерухомості. У результаті цієї процедури визначається продажна ціна кожного зіставного об'єкта таким чином, як якщо б при продажі він мав ті ж основні характеристики, що й оцінюваний об'єкт. p align="justify"> Метод прямого порівняльного аналізу найбільшою мірою застосуємо до розвинених секторах ринку нерухомості, наприклад до ринку житла. У рамках порівняльного підходу до оцінки нерухомості також застосовується метод валового рентного мультиплікатора [2, c. 7]. br/>
.2 ТЕХНОЛОГІЯ РЕАЛІЗАЦІЇ МЕТОДУ АНАЛІЗУ ПРОДАЖУ
При реалізації методу аналізу продажів послідовно здійснюється кілька етапів: на першому етапі виявляють нещодавні продажу порівнянних об'єктів на відповідному ринку; на другому здійснюється п...
