ксплуатацією об'єкта:
- замовник продає об'єкт його майбутньому користувачеві або здає в оренду.
Вартість нерухомості складе із зарплати:
- зв'язані з відводом і придбання земельної ділянки;
- облаштування ділянки;
- витрати на проектно-вишукувальні роботи (ескізний проект, експертиза);
- витрати на будівництво;
- накладні та інші витрати (управлінські та посередницькі витрати, страхування, плата за кредит);
- податки;
- прибуток інвестора.
Структура цих витрат коливається залежно від призначення об'єкта. Значення і питома вага зазначених витрат коливається залежно від призначення об'єкта. Будинки підвищеної комфортабельності мають ціну значно вище, ніж інші. При цьому мають місце високі витрати на обладнання місцевості, накладні витрати, в результаті чого досягається у замовника висока прибуток. Стратегічна довгострокова мета замовника об'єктів, призначених на пролажу - максимізація прибули. Якщо в якості замовника виступає підприємець, те він іноді приваблює частину позикових коштів. При цьому в структурі витрат з'являється важлива стаття. З урахуванням цієї статті підприємець прагне максимізувати прибуток як відношення різниці доходів і витрат до власного інвестиційного капіталу. При будівництві окремого об'єкта доходи утворюються тільки після отримання грошей від його реалізації. При цьому велике значення для замовника має термін реалізації об'єкта, до настання якого кошти замовника як би "повисають" на ньому без віддачі і супроводжуються платою за кредит, накладними витратами і т.д. Стратегія законів ринкової економіки розрізняється з видів будівельних об'єктів. При реконструкції об'єкта метою замовника є максимізація співвідношення між ефектом і інвестиціями, що викликали цей ефект. Ефект можна підвищити за рахунок збільшення цін на модернізірованіе об'єкта.
2. ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ З ПОЗИЦІЇ КОРИСТУВАЧА
Закінчений об'єкт сам по собі не є кінцевою метою економічний діяльності підприємства, якщо він не спеціалізувався на будівництві для продажу. Тому важливим питанням є оцінка нерухомості. Необхідно відзначити, що оцінка нерухомості не еквівалентна проектної чи фактичної вартості будівництва, а більшою мірою пов'язана з економічною корисністю.
Розглянемо визначення вартості для випадку, коли його власник є сам замовник будівництва, і проаналізуємо як при цьому змінюється вартість будівництва залежно від часу.
перше, власник може встановити рентабельність проекту і порівняти її з мінімально прийнятним рівнем.
друге, порівняти капітальні вкладення з дисконтованими поточними грошовими потоками.
дисконтування - це процес приведення витрат і результатів до першого моменту часу.
Очевидно, що в результаті цих порівнянь вартість об'єкта для власника не дорівнює сумі грошей, витрачених на будівництво. Вона може бути нижче, якщо інвестовані рішення були правильними, а може бути і вище.
Отже, якщо нерухомість приносить дохід, то її вартість визначається дисконтуванням доходів і витрат, пов'язаних зі будівництвом і експлуатацією об'єкта. Звідси випливає, що при зміні характеру експлуатації об'єкта, ціни на ці об'єкти, а також на ремонтні роботи змінюються.
З одного боку, продавець визначає для себе ціну, яку він готова отримати зараз, враховуючи свої минулі витрати, але не враховуючи 6удущіх доходів і витрат. З іншого боку, враховується розрахунок покупця з його планами на перспективу.
Процес купівлі-продажу здійснюється тоді, коли ідея покупця виявляється більш прибутковою. Ціна встановлюється в межах цінового поля, верхня межа якого для продавця - ефективність, а для покупця прийнятна рентабельність.
У зв'язку з великою роллю амортизації розглянемо її вплив на вартість нерухомості. На практиці в ринковій економіці застосовується так звана угода і податкові правила, відповідно просто визначити вартість об'єктів за вирахуванням зносів. Облік цієї вартості особливо важливий для регулювання відтоку прибутку з фірми у вигляді дивідендів. До того, як розподілиться прибуток, її частина у вигляді амортизаційних відрахувань залишається у власника для відновлення нерухомості.
3. ЕКСПЛУАТАЦІЙНІ ВИТРАТИ І ТЕРМІН СЛУЖБИ БУДІВЕЛЬ
Будинки і споруди на відміну від промислової продукції не можна перемістити і не можна збільшувати термін їхньої служби без істотних втрат. У зв'язку з цим важко вибрати рішення, при якому один і той же будинок з малими витратами можна пристосувати для різних цілей, що з'являються в той чи інший період експлуатації, щоб при цьому експлуатаційні витрати були менше, ніж у разі ліквідації будівлі та заміни його новим.
Важливо встановити оптимальний термін і вартість будівель і споруді, після чого подальша експлуатація недоцільна, т. к. момент доцільності буд...
