> Функціональний знос викликається застарілими об'ємно-планувальними та/або конструктивними характеристиками оцінюваного об'єкта щодо сучасних стандартів будівництва. Враховуючи, що житловий будинок був побудований 40 років тому, за застарілими стандартами будівництва, доцільно присвоїти йому функціональний знос у розмірі 17%. p align="justify"> Таким чином, функціональний знос будинку складе 219 075 рублів:
Функ. І = 1460500 х (17/100) = 248 285 руб. p align="justify"> Аналіз факторів, що впливають на величину зовнішнього зносу, стосовно до нашого дому показує, що жоден фактор зовнішнього зношення не впливає на об'єкт в будь-якій мірі.
Місто Нижній Тагіл, в якій розташований житловий будинок, не перебуває в занепаді: стабільно працюють підприємства, добре розвинена торгівля, недалеко головні автомагістралі, останні виміри атмосферного повітря показують, що основні гранично допустимі викиди забруднюючих речовин в нормі .
Розрахунок сукупного зносу житлового будинку наведено в табл. 7 і становить 762527 рублів. br/>
Таблиця 7 - Розрахунок сукупного зносу.
ПоказательСумма зносу, руб.Фізіческій ізнос514 242Функціональний ізнос248 285Внешній ізнос0Совокупний знос (СІ) 762527 Етап 4. Визначаємо вартість земельної ділянки шляхом вирахування із загальної ринкової вартості нерухомості відновної вартості будівлі та накопиченого зносу (фізичного, функціонального і зовнішнього):
Сзем.уч = Срин - (Свосст-СІ)
де Сзем.уч - ринкова вартість земельної ділянки;
Срин - загальна ринкова вартість земельної ділянки з поліпшеннями; Свосст - відновна вартість; СІ - накопичений знос.
Ринкова вартість земельної ділянки, визначена витратним підходом, становить 627 920 рублів.
Сзем.уч = 1325893 - (1460500 - 762527) = 627920 руб.
Застосування порівняльного підходу до оцінки земельної ділянки.
Для визначення оцінки вартості земельної ділянки будемо використовувати метод прямого порівняння продажів.
Етап 1. Виявлення фактичних продажів земельних ділянок Земельна ділянка № 1
. Дата продажу - 13.04.2012 р.
Розташування - м. Нижній Тагіл
Площа ділянки - 750 м.
градоформірующімі характеристики - ділянка розташована в зоні приватної житлової забудови.
Сусідство - по сусідству знаходиться житловий сектор.
Ландшафт - рельєф ділянки рівний. Ділянка прямокутної форми.
7. Фактичне використання, обтяження - в даний момент зе...
