рухомої речі в якості забезпечення грошових вимог заставодержателя до боржника, при несправності якого заставодержатель має право отримати грошову задоволення з вартості предмета іпотеки шляхом звернення на нього стягнення і його примусового продажу.
.2 Історія іпотечного кредитування в Росії
Іпотечне кредитування бере свій початок з епохи Єлизавети Петрівни. У 1754 році нею заснований перший Державний Позиковий Банк. Його головною операцією була видача позик під забезпечення рухомого і нерухомого майна. Передбачали також обов'язковий продаж забезпечувального предмету для задоволення Банку. У разі невдалої продажу нерухомості по боргах відповідало і інше майно боржника. При видачі позички Банком передбачалося обов'язкове подання поручителя: треті особи ручалися за те, що дане маєток, представлене до закладу, дійсно належало особі, що клопоче про видачу позички. Надалі статут Земельного Банку був перероблений, продаж застави як необхідна міра задоволення була поширена і на вотчини, які залишалися за Банком як орендних маєтків лише в разі невдалої переторжкі.
Повне Зібрання Законів Російської Імперії за другу половину ХVIII століття рясніє указами, розпорядчими кріпаком установам висилати в Позиковий Банк загальні відомості про маєтки, що продаються або закладаються, щоб Банк міг переконатися, що маєток, представлене до застави, належало заставодавцю і була вільна від інших закладних. Головною перешкодою до правильності реального кредиту в той час була фактична негласність багатьох угод, і всі зусилля законодавця були спрямовані на викорінення даної обставини для досягнення достовірності .. Крім загальних відомостей про нерухому власність, які повинні були бути зібрані Банком, останній вимагав також від присутствених місць повідомлень щодо вартості окремого маєтку. Ця вартість часом залежала від випадкових моментів, як наприклад, смертності серед селян. Держава при цьому не мало на увазі тільки свої господарські міркування, перш за все воно охороняло інтереси всього суспільства, про що свідчать узаконення, встановлені Банком.
З середини 60-х років ХУШ століття в Росії стали з'являтися іпотечні установи, засновані на капіталістичних принципах. Вже до кінця 80-х років склалася ціла система іпотечного кредиту, що складається з станових і земських, взаємних та акціонерних, приватних та державних кредитних установ. Іпотечні банки надавали довгострокові позики під заставу приватних земель у сільській місцевості і будинків у містах. Засоби для видачі позик банки акумулювали за рахунок випуску акцій і продажу іпотечних облігацій - заставних листів. Така система проіснувала до 1917 року.
В основі своєї діяльності іпотечні кредитні інститути керувалися подібними принципами щодо визначення об'єкта застави, методів оцінки, механізмів рефінансування іпотечних кредитів. Згідно з розпорядженнями Міністерства фінансів при прийомі застави основний акцент ставився на можливості приносити протягом всієї позики постійний дохід.
Під доходом розумілися умови віддачі закладеного майна в оренду, наймана плата за землю, контракти, що приносять дохід. А тому іпотечним інститутам не дозволялося видавати позики під заставу фабрик і заводів, лісів, незакінчених будівель.
Відкриття кредиту відбувалося на підставі подачі заяви про бажання отримати довгострокову позику. У підставу оцінок приймалася постійна прибутковість майна, Значимість оцінки нерухомого майна виявлялася у розробці інструкцій, але жодної норми, ні максимальних цін не було встановлено, кожен банк визначав ціни по-своєму. Оцінка могла проводитися або по нормальному, або по спеціальному способу.
Нормальний спосіб оцінки був заснований на заздалегідь визначеної для відомих місцевостей подесятічной ціною придатної землі і призначався для прискорення видачі позик, тобто прийнята ціна землі для місцевості множилася на число десятин. Цим способом не могла бути визначена дійсна вартість майна, що закладається, оскільки його цінність обчислювалася за загальною кількістю конкретної придатною для землеволодіння землі. Спеціальний спосіб оцінки грунтувався на перевірці поданої опису шляхом детального огляду цього майна і базувався на обліку всіх якостей маєтку, його прибутковості і продажної ціни.
Для кожної місцевості малося затверджене іпотечним інститутом так зване розклад подесятічних нормальних оцінок. Їх використання рятувало від необхідності виїзду безпосередньо на дільницю і тим самим прискорювало отримання кредиту. Застосування ж спеціальної оцінки, що дає більш вигідні результати, призводило до уповільнення отримання позик.
Земельні акціонерні банки видавали позики головним чином під заставу земель, а сума позик під заставу міського майна обмежувалася 1/3 підсумку непога...
