ефіцієнта капіталізації.
Переваги і недоліки методу капіталізації:
Основна перевага - простота розрахунків. Інша перевага полягає в тому, що метод прямої капіталізації, так чи інакше безпосередньо відображає ринкову кон'юнктуру. [3] Однак метод не слід застосовувати, коли:
В§ відсутня інформація про ринкові угодах або не проведено їх економічний аналіз;
В§ якщо бізнес знаходиться в стадії становлення (ще не побудований): чи не вийшов на режим стабільних доходів або відсутня інформація про них;
В§ коли об'єкт вимагає серйозної реструктуризації.
2 Особливості оцінки нерухомості
Оцінка об'єктів нерухомості - Це одне з найбільш затребуваних напрямів діяльності оціночних компаній. Оцінці підлягає нерухомість, що належить не тільки юридичним особам, але і фізичним. Оцінка вартості може знадобитися як для невеликих окремо стоять будов, так і для великих виробничих комплексів.
Найпоширенішими випадками, коли потрібна оцінка нерухомості, є угоди купівлі - продажу об'єкта, отримання кредиту в банку під заставу даного об'єкта, внесення нерухомості до статутного капіталу. Так само, оцінка потрібно для цілей страхування, оподаткування, отримання нерухомості по спадщину та в інших випадках. У ряді випадків, кваліфікована незалежна оцінка нерухомості необхідна для прийняття ефективних управлінських рішень. Існує безліч різних видів нерухомості, і кожен з них має свої специфічні фактори, що впливають на вартість даного об'єкта.
При оцінці нерухомості оціночна компанія враховує безліч різних чинників, що впливають на вартість нерухомості. Основними з них є тип будівлі і його призначення, стан об'єкта та прилеглій території, місця розташування нерухомості, транспортна доступність, метраж. Важливим є і стан справ на ринку нерухомості на момент оцінки.
Перед початком проведення оцінки необхідно визначитися з метою її оцінки. Від мети залежить, який вид вартості нерухомості буде визначатися в процесі оцінки. Нерухомість може володіти ринковою вартістю, інвестиційною вартістю і ліквідаційною вартістю. Ринкова вартість - це ціна, по якій даний об'єкт може бути проданий в даний момент на ринку нерухомості за наявності здорової конкуренції. Інвестиційна вартість нерухомості визначається для укладення певної угоди з інвестування, заключаемой з певною групою осіб. Ліквідаційна вартість об'єкта - це ціна, за яку може бути продана нерухомість в найкоротші терміни за умови вимушеного відчуження об'єкта власником. p> При оцінці об'єктів нерухомості застосовується три основні методи оцінки. Ринковий метод оцінки заснований на аналізі даних про продаж за останній час аналогічних оцінюваному об'єкту і про що продаються подібних об'єктів зараз. Витратний метод оцінки об'єкта нерухомості визначає його вартість, виходячи з витрат, необхідних на його відновлення або заміщення. Дохідний метод оцінки об'єктів нерухомості визначає його вартість, виходячи з передбачуваного розміру доходу, який буде приносити дана нерухомість в майбутньому. h1> Після проведення робіт з визначення вартості об'єкта нерухомості, оціночна компанія надає замовнику пакет документів. У ньому міститься результат оцінки і докладний опис всіх факторів, що вплинули на його вартість. Цей пакет документів має доказовим значенням і є офіційним юридичним документом.
Російським законодавством (ст. 130 ЦК РФ) до нерухомого майна (нерухомих речей, нерухомості) належать: земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди. До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. [4]
Послідовність оцінки об'єкта нерухомості:
1 Етап. Визначення завдання оцінки:
мета оцінки, вид обумовленої вартості, встановлення оцінюваних майнових прав, дата оцінки.
2 етап. Составле ня плану та договору на проведення оцінки:
графік робіт з оцінки, джерела інформації, вибір методів оцінки, витрати на проведення оцінки, грошову винагороду за проведення оцінки, складання договору на оцінку.
3 Етап. Збір та аналіз інформації:
огляд об'єкту і прилеглої території, юридичний опис об'єкта нерухомості, фізичні характеристики і місце розташування, економічна інформація, перевірка достовірності зібраної інформації, аналіз і обробка інформації.
4 етап. Аналіз найбільш ефективного використання:
аналіз земельної ділянки, аналіз земельної ділянки як умовно вільного з поліпшеннями, правова обгрунтованість обраного варіанту використання, фізична здійсненні...
