сть, фінансова доцільність, найвища вартість нерухомості.
5 етап. Розрахунок оціночної вартості об'єкта нерухомості на основі трьох підходів:
оцінка вартості на основі дохідного підходу, оцінка вартості на основі порівняльного підходу, оцінка вартості на основі витратного підходу.
6 етап. Узгодження отриманих результатів і виведення підсумкової величини вартості об'єкта нерухомості:
перевірка отриманих даних про величину вартості, допущення і обмежуючі умови, обумовлені повнотою і достовірністю використаної інформації, виведення підсумкової величини вартості.
7 етап. Складання звіту про оцінку. [7]
Цілі і завдання оцінки нерухомості
Під цілями і завданнями оцінки, вказівка ​​яких необхідно у звіті про оцінку (ст. 11 закону про оціночну діяльність), зазвичай мається на увазі: вид вартості і практичне застосування результатів оцінки, відповідно. [1]
Зокрема, оцінка нерухомого майна необхідна в таких ситуаціях:
В§ операції купівлі-продажу або здачі в оренду;
В§ акціонування підприємств і перерозподіл майнових часток;
В§ залучення нових пайовиків і додаткової емісії акцій;
В§ кадастрової оцінці для цілей оподаткування об'єктів нерухомості: будівель і земельних ділянок;
В§ страхування об'єктів нерухомості;
В§ кредитування під заставу об'єктів нерухомості;
В§ внесення об'єктів нерухомості в якості внеску до статутного капіталу підприємств і організацій;
В§ розробці інвестиційних проектів та залучення інвесторів;
В§ ліквідації об'єктів нерухомості;
В§ виконання прав успадкування, судового вироку, дозвіл майнових спорів;
В§ інших операціях, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.
Цілі і завдання оцінки визначають особливості застосування методології оцінки.
Поняття і види вартості:
При проведенні оцінки слід розрізняти поняття: вартість, витрати і ціна. Відповідні їм величини на практиці також зазвичай відрізняються.
Ціна - це історичний факт, що відбиває те, скільки було витрачено на покупки подібних об'єктів в минулих угодах. p> Витрати - це міра витрат, необхідних для того, щоб створити об'єкт власності, подібний з оцінюваним. p> Вартість - це міра того, скільки гіпотетичний покупець буде готовий заплатити за оцінювану власність.
Вартість має дві форми прояву:
В§ споживна вартість (обумовлена ​​сукупністю природних і суспільних властивостей і процесів об'єкта нерухомості з погляду конкретного користувача, який виходить зі сформованого варіанта її використання).
В§ мінова вартість характеризує здатність об'єкта
нерухомості обмінюватися на гроші або інші товари, носить об'єктивний характер (масовий) і лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку.
Стандарти оцінки, обов'язкові до застосування суб'єктами оціночної діяльності, містять визначення наступних видів вартості (п. 3 стандартів):
В§ ринкова вартість об'єкта оцінки;
В§ вартість об'єкта оцінки з обмеженим ринком;
В§ вартість заміщення об'єкта оцінки;
В§ вартість відтворення об'єкта оцінки;
В§ вартість об'єкта оцінки при існуючому використанні;
В§ інвестиційна вартість об'єкта оцінки;
В§ вартість об'єкта оцінки для цілей оподаткування;
В§ ліквідаційна вартість об'єкта оцінки;
В§ утилізаційна вартість об'єкта оцінки;
В§ спеціальна вартість об'єкта оцінки.
Основні принципи оцінки нерухомості:
Теоретичним фундаментом процесу оцінки є система оціночних принципів, на яких грунтується розрахунок вартості об'єктів нерухомості. Принципи оцінки моделюють вихідні погляди суб'єктів ринку на величину вартості об'єкта нерухомості.
У світовій практиці прийнято виділяти чотири групи оціночних принципів:
1. принципи, засновані на уявленнях потенційного користувача (власника);
2. принципи, випливають з процесу експлуатації нерухомості (пов'язані з землею, будівлями і спорудами);
3. принципи, зумовлені дією ринкового середовища;
4. (Найкращого і) найбільш ефективного використання.
Поняття і принципи, засновані на уявленнях потенційного користувача:
Корисність - це здатність нерухомості задовольняти потреби користувача в даному місці і протягом даного періоду часу. Визначається величиною, термінами та характером отримання доходів або інших вигод від використання об'єктів нерухомості. p> Принцип заміщення свідчить, що максимальна вартість власності визначається найменшою ціною або вартістю, за якою може бути придбана інша власність з екв...
