gn="justify"> Оцінка земель проводиться залежно від їх цільового призначення.
Так, землі поселень (міст, сіл та інших населених пунктів) оцінюються на підставі аналізу ринкових даних про угоди купівлі-продажу, ставки орендної плати, ціни пропозицій по об'єктах нерухомості (включаючи незабудовані земельні ділянки), відомостей про інженерно-транспортну інфраструктуру, соціально-побутових об'єктах, стан довкілля, історичної та архітектурно-естетичної цінності ландшафту і т.п. При оцінці сільськогосподарських земель приймаються до уваги такі дані: фактична врожайність основних сільськогосподарських культур, продуктивність багаторічних насаджень, пасовищ і сінокосів, структура посівних площ, ціни реалізації видів сільськогосподарської продукції в даному регіоні РФ, а також необхідні витрати на вирощування культур.
Визначення вартості земельних ділянок у дачних кооперативах і садових товариствах проводиться на підставі аналізу цін угод купівлі-продажу або цін пропозиції по незабудованій ділянці, наявності та інтенсивності транспортного сполучення, наявності електрифікації, газо- і водопостачання, близькості або віддаленості від основних центрів інфраструктури, екологічної обстановки в районі тощо.
Кадастрова вартість земельних ділянок - це розрахункова величина, яка визначається в результаті державної кадастрової оцінки земель з урахуванням їх класифікації за цільовим призначенням. У «Правилах проведення кадастрової оцінки земельних ділянок» та «Методиці державної кадастрової оцінки земель поселень», встановлено, що кадастрова вартість земельних ділянок грунтується на даних про рівень ринкових цін, ставок орендної плати за земельні ділянки в межах поселень (приймаються до уваги як забудовані, так і незабудовані земельні ділянки).
Для визначення кадастрової вартості новостворених земельних ділянок в 2006 році був розроблений спеціальний документ: «Методичні вказівки за визначенням кадастрової вартості знову утворених земельних ділянок та існуючих земельних ділянок у випадках зміни категорії земель, виду дозволеного використання або уточнення площі земельної ділянки ». Кадастрова вартість зазначених земельних ділянок визначається Федеральним агентством кадастру нерухомості по кожному суб'єкту Російської Федерації.
Кадастрова вартість землі є не тільки основою для розрахунку податків (саме до кадастрової оцінки сьогодні прив'язаний земельний податок), а й підставою для всіляких обмежень щодо використання наділу. Багато процедури, передбачені в Земельному кодексі РФ (викуп земельної ділянки, оренда земельної ділянки тощо), містять посилання на кадастрову вартість. Таким чином, це встановлений державою орієнтир, на підставі якого розраховується викупна ціна земельної ділянки та інші нормативи.
Ринкова вартість землі - це вартість, яка найбільш часто фігурує на відкритому ринку. Суть ринкової вартості можна визначити як найбільш ймовірну ціну, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції.
Говорячи про ринкову вартість земельних ділянок, необхідно мати на увазі, що вона характерна в основному для вторинного ринку. Первинний ринок землі в більшості випадків характеризує нормативна вартість (викуп державних і муніципальних ділянок у власність). Іншими словами, для розрахунку ринкової вартості необхідний розвинений ринок. Тільки аналіз зроблених угод, з урахуванням необхідних поправок, може визначити найбільш ймовірну ціну тієї чи іншої земельної ділянки.
Ринкова і кадастрова вартість земельних ділянок - два різних поняття, що відрізняються один від одного приблизно так само, як ринкова і інвентаризаційна вартість будівель і споруд. Різниця між цими показниками деколи вельми значна.
Деякі власники і орендарі земельних ділянок вважають земельний податок і орендні платежі за земельні ділянки необгрунтовано високими. Справа тут в різниці ринкової та кадастрової вартості. В одних випадках кадастрова вартість нижче ринкової, в інших - навпаки.
Так, показники кадастрової вартості земель, що використовуються під розміщення та експлуатацію дохідних об'єктів нерухомості в центральній частині міста (кафе, ресторани, торгові центри, готелі, бізнес-центри і т.д.) нижче показників ринкової вартості. У той же час землі, зайняті промисловими об'єктами, часто мають кадастрову вартість вище ринкової. Природно, що в останньому випадку податок на землю і орендні платежі за земельні ділянки сприймаються власниками та орендарями як завищені.
1.3 Регулювання проведення кадастрової оцінки вартості землі
Згідно ст. 66 Земельного кодексу РФ для встановлення кадастрової вартості земельних ділянок проводиться державна кадастрова оцінка земель. Порядок проведення держав...
