станні витратного підходу визначається як сума вартості ділянки землі, як вільного, і вартості будівництва поліпшень (нерухомості) з урахуванням сукупного зносу. Початкове положення затратного методу полягає в тому, що вартість поліпшень визначається як сума витрат, які повинен понести типовий покупець для отримання на дату оцінки шляхом будівництва на цій же ділянці землі будівель і споруд, адекватних за своєю корисності об'єкту оцінки. Іншими словами, вартість поліпшень визначається як вартість будівництва на дату оцінки об'єкта аналогічної корисності.
Прибутковий підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання об'єкта оцінки.
В основі дохідного підходу лежить принцип очікування, що говорить про те, що вартість нерухомості визначається величиною майбутніх вигод її власника. Формалізується даний підхід шляхом перерахунку майбутніх грошових потоків, що генеруються власністю в поточну вартість на момент оцінки. Загальноприйнятою і найбільш широко використовуваною базою для визначення прибутковості нерухомості є орендна плата.
У рамках дохідного підходу до оцінки нерухомості виділяють два основні методи оцінки - метод дисконтування і метод капіталізації майбутніх доходів. Перший метод (дисконтування) ґрунтується на аналізі і прогнозі доходів, що генеруються нерухомістю за ряд років, другий же (капіталізації) дозволяє перерахувати річний дохід у вартість власності.
Порівняльний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з об'єктами - аналогами об'єкта оцінки, щодо яких є інформація про ціни. Об'єктом - аналогом об'єкта оцінки для цілей оцінки визнається об'єкт, подібний до об'єкта оцінки за основними економічними, матеріальним, технічним та іншим характеристикам, визначальним його вартість
Порівняльний підхід званий також ринковим і є найбільш широко застосовуваним в світовій оціночній практиці. Сутність його полягає в наступному: вартість майна визначається шляхом зіставлення цін недавніх продажів подібних об'єктів.
. 2 Обгрунтування вибраних методів для виробництва оцінки
Метод оцінки - послідовність процедур, що дозволяє на основі суттєвої для даного методу інформації визначити вартість об'єкта оцінки у рамках одного з підходів до оцінки.
Стаття 20 Федерального стандарту оцінки «Загальні поняття оцінки, підходи і вимоги до проведення оцінки (ФСО № 1), затвердженого Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20 липня 2007 року № 256 і стаття 14« Закону про оціночну діяльність в Російської Федерації »№ 135-ФЗ зобов'язують оцінювача про проведенні оцінки використовувати (або обґрунтувати відмову від використання) всі підходи до оцінки, а також дають право самостійно визначати в рамках кожного з підходів конкретні методи оцінки.
Ринок квартир у м Новокузнецьку є найбільш розвиненим ринком нерухомості з погляду угод купівлі-продажу і здачі в оренду. Потенційний покупець при ухваленні рішення про придбання керується про угоди купівлі-продажу та рівні прибутковості від здачі в оренду.
Порівняльний підхід оцінки ринкової вартості заснований на порівнянні об'єкта оцінки з аналогічними об'єктами нерухомості, які були продані або включені до реєстру на продаж. Кожна порівнянна продаж порівнюється з оцінюваної нерухомістю. У ціну порівнянної продажу вносяться поправки, що відображають істотні відмінності між ними.
. 3 Обгрунтування відмови використання дохідного та витратного підходів до оцінки житлової нерухомості
Дохідний підхід розглядає нерухомість з точки зору інвестиційної привабливості, тобто як об'єкт вкладення з метою отримання в майбутньому відповідного доходу. Необхідно враховувати, що використання ряду параметрів, обумовлених експертно в прибутковому підході (втрати на недобір орендної плати, ставка капіталізації та ін.), Знижує достовірність обумовленого значення вартості і, відповідно, може спотворювати результати оцінки. Дохідний підхід застосовується, коли існує достовірна інформація, дозволяє
прогнозувати майбутні доходи, які об'єкт оцінки здатний приносити, а також пов'язані з об'єктом оцінки витрати. Наприклад, відсутня підтверджена Замовником у встановленому порядку (ФСО 3, частина IV. П. 11) інформація про витрати, пов'язані з володінням об'єктом оцінки.
Враховуючи викладене вище, оцінювач прийняв рішення про виключення дохідного підходу зі своїх розрахунків по даному об'єкту нерухомості.
Витратний підхід заснований на принципі заміщення, який свідчить, що обізнане покупець ніколи не заплатить за який-небудь об'єкт нерухомості більше, ніж сума грошей, ...
