яку можна буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній будівлі, аналогічного за своїми споживчими характеристиками оцінювану будівлі, відповідно до ніж вартість нерухомості визначається на основі витрат заміщення поліпшень.
витрати на відтворення об'єкта є витрати, необхідні для створення точної копії об'єкта оцінки з використанням застосовувалися при створенні об'єкта оцінки матеріалів і технологій. Витратами на заміщення об'єкта оцінки є витрати, необхідні для створення аналогічного об'єкта з використанням матеріалів та технологій, що застосовуються на дату оцінки.
Специфіка російського житлового законодавства
Специфіка російського цивільного, земельного, містобудівного та іншого суміжного законодавства, полягає в тому, що замість єдиних об'єктів нерухомості, де і земельну ділянку, і розташоване на ньому будівлю перебувають у приватній власності, оцінювачам доводиться стикатися зовсім з іншими об'єктами - земельно-майновими комплексами.
Відповідно до ст. 16 Федерального закону Російської Федерації від 29.12.2004 року № 189-ФЗ «Про введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації»:
В існуючій забудові поселень земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, який сформований до введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації і щодо якого проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно в загальну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Обгрунтування відмови від застосування витратного підходу до оцінки об'єкта
Процес оформлення права власності на землю достатньо складний і тривалий, оскільки у власність можуть перейти лише ті ділянки, на яких проведені всі землевпорядні роботи, оформлені всі документи та які пройшли кадастровий облік. У Кемеровській області норма закону № 189-ФЗ (ст.16) на дату оцінки не реалізована, тому розрахунок вартості житлового приміщення в багатоквартирному будинку витратним підходом в строгому розумінні методологічних основ призвести не представляється можливим у слідстві наступних об'єктивних причин:
Відсутня вихідна інформація про кількісні та якісні характеристики частки земельної ділянки, що припадає на частину власності в багатоквартирному житловому будинку. приналежну. власнику;
Відсутня ринок земельних ділянок, що перебувають на праві спільної часткової власності.
Крім того, використання витратного підходу для оцінки вбудованих приміщень є не цілком коректним, адже очевидно, що окремо взяте вбудоване приміщення неможливо звести на окремо взятій ділянці землі. Типовою операцією з придбання права власності на таке приміщення є покупка цього об'єкта, а не будівництво багатоквартирного будинку з подальшим введенням його в експлуатацію, а вимога типовою мотивації, що випливає з визначення ринкової вартості, означає, що сторони повинні керуватися прагненням в найкращій мірі задовольнити економічні інтереси.
таким чином, ці обставини вважаються об'єктивними і достатніми для обґрунтування відмови від застосування витратного підходу до розрахунку ринкової вартості об'єкта.
. 4 Передумови оцінки
Передбачуване використання результатів оцінки: визначення ринкової та ліквідаційної вартості об'єкта нерухомості з метою забезпечення кредитних?? бязательств.
Вид оцінюваного майна: оцінюване майно є неспеціалізованим майном, яке розглядається як об'єкт міни, відповідно до п. 1.2. ССО РОО 2-01-2010 його вартість являє собою вартість в обміні або грошову суму, яку принесло б майно, виставлене на продаж на (відкритому) ринку на дату оцінки за умов, які відповідають вимогам, що містяться у визначенні ринкової вартості. Щоб оцінити ринкову вартість, Оцінювач спочатку повинен встановити найбільш ефективне використання або найбільш ймовірне використання. таке використання може бути продовженням існуючого використання або деяким альтернативним використанням.
База оцінки: виходячи з визначення оцінюваного майна як неспеціалізованого і відповідно до ССО РОО 2-01-2010 базою оцінки буде ринкова вартість і методи і процедури оцінки - відображають характер власності і найбільш вірогідні умови, при яких дана власність продавалася б на відкритому ринку.
5. АНАЛІЗ найкращого і найбільш ефективного ВИКОРИСТАННЯ
Нерухомість - це майно, яке мож...
