стичні явища;
Особистісні чинники;
Комплекс соціально-економічних, політичних та інших факторів, що побічно впливають на попит і пропозицію на ринку.
Необхідно зауважити, що більшість розроблених і вживаних в даний час на практиці методів визначення ринкової вартості зводиться до визначення ринкової вартості доходу, яке приносить об'єкт, тоді як для кінцевого споживача саме приміщення доходу не приносить, а служить для реалізації інших, зокрема підприємницьких функцій. При застосуванні витратного підходу, так чи інакше оцінюють балансову вартість майнового комплексу, який може бути надлишковим, нормальним, або недостатнім для реалізації його виробничих можливостей. При цьому практично ігнорується вартість соціального призначення підприємницької ідеї та місії об'єкта. Не вільний від серйозних недоліків і порівняльний підхід до оцінки ринкової вартості нерухомості, можлива небезпека порівняльного підходу полягає в тому, що іноді в якості аналогів можуть бути використані спотворені в ту чи іншу сторони умовні ціни доконаних торговельних угод, які як крайнощі не повинні прийматися в розрахунок. Однак незважаючи на це, дані підходи є загальноприйнятими, перевіреними практикою і найбільш повно характеризують об'єкт оцінки з різних сторін вартості.
. 4 Управління нерухомістю
При формуванні ринкової економіки в Росії почала формуватися діяльність з управління об'єктами нерухомості. Управління об'єктами нерухомості має безпосередній зв'язок з етапами життєвого циклу. Життєвий цикл об'єкта нерухомості як фізичного об'єкта - це послідовність процесів існування об'єкта нерухомості від проектування до ліквідації. Для об'єктів нерухомості стадії життєвого циклу поділяють на передпроектну, проектну, будівництво, експлуатацію, закриття.
У Росії історично склалася тільки частина управлінської діяльності в галузі нерухомості - управління експлуатацією. В останні роки зріс попит на управління проектами. У центральних регіонах Росії практично повністю сформований весь цикл управлінської діяльності в галузі нерухомості. У Далекосхідному регіоні управлінська діяльність в галузі нерухомості представлена ??лише управлінням експлуатацією та проектами. Домогтися стійкого і комплексного розвитку території неможливо без формування стратеги і організації діяльності з розвитку об'єктів нерухомості.
У рамках кожної стадії життєвого циклу об'єкта нерухомості вирішуються різні завдання. В рамках задуму проекту розглядаються такі завдання як вибір об'єкта нерухомості на основі аналізу ринку, інвестиційне обгрунтування проекту, оформлення вихідної дозвільної документації, пошук коштів на реалізацію задуму і будівництво, формування стратегії майбутнього об'єкта. При проектуванні обов'язково повинні бути вирішені завдання фінансування як проектних робіт, так і подальшого будівництва. Етап будівництва увазі роботу з вибору підрядної організації, контролю процесу будівництва, витрачання коштів, якості будівельних робіт. Найбільш тривала в часі стадія життєвого циклу об'єкта нерухомості - стадія експлуатації потребує вирішення завдань. Пов'язаних з обігом та використанням об'єкта. Грамотне побудова стратегії об'єкта на первинному етапі, облік факторів впливають на розвиток території, прогнозування економічних показників, врахування розвитку галузей народного господарства дозволяють домогтися максимізації доходів в процесі експлуатації. Досягнення високого рівня доходів від використання об'єкта нерухомості неможливо без належного урахування як економічних, так і технічних факторів. Продовження терміну ефективного використання безпосередньо залежить від грамотного управління існуючим об'єктом і має на увазі не лише проведення поточних технічних обстежень стану об'єкта та виконання норм поведінки поточних ремонтів, а й проведення реконструкцій, модернізації або капітального ремонту об'єкта. Кожен з видів ремонтів безпосередньо пов'язаний з терміном життя як усього будинку, так і окремих конструктивних елементів. Наприклад, розглядаючи матеріали, з яких виконані окремі конструктивні елементи необхідність капітального ремонту виникає в середньому через 25-30 років експлуатації об'єкта. При проведенні капітального ремонту проводиться зміна конструкцій або їх частин, а також інженерного устаткування будівлі для усунення фізичного зносу, підтримки і поліпшення експлуатаційних властивостей без зміни функції будівлі і техніко-економічних показників. Таким чином, капітальний ремонт призводить до збільшення терміну використання об'єкта за поточним призначенням. При цьому, якщо потреба в об'єктах подібного призначення значна, то ефективність проведення капітального ремонту буде досить високою.
Ставлення фахівців до проведення капітальних ремонтів будівель різного призначення на сьогоднішній момент ще не однозначно. ...
