.
Основні критерії вибору порівнянних об'єктів (аналогів):
1) Права власності.
Коригування на права власності є не що інше, як різниця між ринковою та договірною орендною платою, оскільки і повне право власності визначається при ринкової орендної плати та доступному поточному фінансуванні.
2) Умови фінансування операції.
При нетипових умовах фінансування операції купівлі-продажу об'єкта нерухомості (наприклад, у разі її повного кредитування) необхідний ретельний аналіз, в результаті якого вноситься відповідна поправка до ціни даної угоди.
3) Умови продажу та час продажу.
Оскільки розрахувати поправку на умови фінансування та оподаткування на передані юридичні права та обмеження, а також умови продажу скрутно, то краще по можливості не розглядати для аналізу і порівняння подібні угоди. В іншому випадку поправки на ці характеристики робляться в першу чергу. p align="justify"> Час продажу - один з основних елементів порівняння зіставних продажів. Для внесення поправки на дану характеристику в ціну продажу об'єкта-аналога необхідно знати тенденції зміни цін на ринку нерухомості з плином часу. p align="justify"> 4) Розташування - необхідний елемент порівняння зіставних продажів, оскільки робить істотний вплив на вартість оцінюваного об'єкта.
5) Фізичні характеристики об'єкта нерухомості - розміри, вид і якість матеріалів, стан і ступінь зношеності об'єкта та інші характеристики, на які також вносяться поправки.
При оцінці ринковим методом використовувалися дані про продажі і придбаннях аналогічних житлових приміщень, що перебувають у м. Алмати.
Ціна кв. м. загальної площі розраховувалася виходячи з ціни, визначеної з урахуванням подорожчання будівельної продукції із застосуванням коефіцієнтів, що враховують споживчі якості житлового приміщення, з урахуванням технічних характеристик будівлі і квартири з застосуванням коефіцієнтів, що враховують місце розташування будинку.
При порівняльному аналізі вартості об'єкта ми спиралися на ціни пропозиції. Ми провели інтерв'ювання продавців об'єктів і дійшли висновку, що вартість продажу нижче на 5% ніж ціна пропозиції. Такий підхід, на нашу думку, виправданий з тієї точки зору, що потенційний покупець перш, ніж прийняти рішення про покупку об'єкта нерухомості проаналізує поточний ринкова пропозиція і прийде до висновку про можливу ціну пропонованого об'єкта, враховуючи всі його достоїнства і недоліки щодо об'єктів порівняння.
На момент проведення оцінки на ринку пропонувалося три об'єкти, порівнянних ...
