Ринковий - підхід, заснований на аналізі фактичних угод купівлі-продажу аналогічних об'єктів нерухомості та порівнянні їх з оцінюваним об'єктом і внесення відповідних поправок на відмінності, які є між порівнянними об'єктами і оцінюваним об'єктом.
Правильний вибір підходу до оцінки конкретного об'єкта нерухомості є запорукою адекватної оцінки. При розвиненому ринку і інформаційній інфраструктурі всі три підходи теоретично повинні давати однакову оцінку вартості нерухомості. Однак така ситуація - досить рідкісне явище. Це пов'язано з тим, що ринок нерухомості є недосконалим ринком.
1.5. Аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта
Найкращим і найбільш ефективним використанням для даного об'єкта є продовження поточного використання. Це пояснюється місцем розташування і станом об'єкта.
В
1.6. Дата оцінки вартості об'єкта
квітня 2008 року.
2. Оцінка земельної ділянки
Вартість земельної ділянки визначається на основі нормативної ціни землі, яка приймається в розмірі 95-кратної ставки земельного податку на одиницю площі земельної ділянки за формулою:
V L = 95 * T L * S L (1)
де: V L - вартість земельної ділянки, тис. руб.;
T L - ставка земельного податку, руб./кв. м.;
S L - площа земельної ділянки, кв. м.
Площа земельної ділянки 1066 кв.м.
Ставка земельного податку для даної ділянки становить 70 руб. за 1 кв.м. Отримаємо: V L = 95 * 70 руб./Кв.м. * 1069 кв. м. = 7088 900руб = 7 088,90 тис. руб. br clear=all>
3. Оцінка об'єкта витратним підходом
3.1. Визначення повної відновної вартості будівлі
Повна відновна вартість будівлі V R визначається за формулою
V R = C D + Ci + P (2)
де: Со - прямі витрати, тис. руб.; p> З i - непрямі витрати, тис. руб.;
Р - підприємницька прибуток забудовника, тис. руб. p> Прямі витрати розраховуються за формулою:
В (3)
де: - прямі витрати на 1 куб. м. будівельного обсягу типового проекту аналогічного будівлі в поточних цінах, тис. руб.;
- будівельний обсяг оцінюваного будинку, куб. м.;
До - коефіцієнт відмінностей оцінюваного будинку від об'єкта аналога.
Непрямі витрати З i становлять 40% від прямих витрат.
Підприємницька прибуток забудовника Р розраховується на основі статистичних даних про рентабельність аналогічних інвестиції в галузі. В даний час будівельні проекти є досить рентабельним бізнесом і приносять 30,0 - 40,0% доходу на вкладений капітал. У зв'язку з цим відсоток підприємницької прибутку приймаємо рівним 35,0% від суми прямих і непрямих витрат. <...
