д об'єкта. br/>
Таблиця 3. Характеристики об'єкту
Елементи сравненіяОценіваемий объект12345АдресХолмогорская 23Холмогорская 13Холмогорская 13Братская 8Холмогорская 15Балхашская 207Цена оренди тис. руб.1112121312Этаж/эт-ть2/51/52/53/54/54/5Материал стінками (I) К (I) К (I ) П (I) К (I) П (I) Тип загальна, м 2 +47,34445444842 Наявність балкону/лоджііБ/ЗнетБ/ЗБ/ЗБ/ЗБ/З
Таблиця 4. Коригування об'єктів-аналогів
об'єкт оценкі12345Ставка аренди1112121312Поправка за типом домакірпіч005% 05% Скоригований цена111212, 61312,6 Поправка за етаж200000Поправка за матеріал стенкірпіч +5% 0 +5% 0 +5% Скоригований цена11, 551213,231313,23 Поправка за рівень отделкіпростая000 -10% 0Скорректірованная цена11, 551213,2314,313,23 Поправка за наявність б/лБ/З3% 0000Скорректірованная цена11, 901213,2314,313,23 Кількість поправок20212Скорректированная орендна плата14, 3 Розрахунок величини чистого операційного доходу принесеного орендованої квартирою.
Таблиця 5. Розрахунок коефіцієнта капіталізації
ПоказательЗначеніеГодовая ставка оренди, т.р.171, 6Потері від виду використання,% 5% Річний дохід з урахуванням недоіспользованія163, 02Операціонние витрати В· податок на майно,% 0,5 В· комунальні платежі0 В· податок на дохід,% 13Чістий операційний доход141, 1Коеффіціент капіталізаціі0, 086Стоімость об'екта1640, 7
Таблиця 6 Розрахунок коефіцієнта капіталізації
Об'ект12345Ставка оренди на рік, тис. руб.132144144156144Цена предложения16001670167017001650Коэффициент капіталізаціі0, 0820,0860,0860,0920,087
R = (0,082 +0,086 +0,086 +0,092 +0,087)/5 = 0,086 * 100% = 8,6.
« основі дохідного підходу лежить принцип очікування, який свідчить, що всі вартості сьогодні є відображенням майбутніх переваг. При застосуванні даного підходу аналізується можливість нерухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації та доходу від можливого продажу в кінці періоду володіння. Стосовно до об'єкта оцінки можна гіпотетично припустити, що він купується не як В«квартира для проживанняВ», а як об'єкт для отримання прибутку від здачі його в оренду і подальшої (можливої) продажу. br/>
4.3 Витратний підхід
Витратний підхід - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, заснованих на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу і застарівання. Витратами на відтворення об'...
