хом ділення земельної ренти на коефіцієнт капіталізації.
Для земельних ділянок забудованих чи призначених під забудову величина ренти може розраховуватися як дохід від здачі в оренду земельної ділянки. Для сільськогосподарських угідь величина ренти може розраховуватися як дохід від сільськогосподарського використання земельної ділянки або дохід від його здачі в оренду. Для обгрунтування очікуваного чистого доходу від використання земельної ділянки широко застосовується орендна плата, величину якої можна визначити двома основними способами:
а) на основі базових ставок орендної плати за муніципальні землі поселень (міст) з диференціацією їх за територіально-економічними зонами і коригуванням на вид діяльності орендаря та інші істотні фактори. Розрахунки проводяться за формулою:
, (6.4)
де А п - річна орендна плата за земельну ділянку; А б - базова ставка річної орендної плати за 1 м 2 ; До д - коефіцієнт виду діяльності орендаря; К р - коефіцієнт місця розташування земельної ділянки; S - площа оцінюваного земельної ділянки.
Замість базової ставки орендної плати можливе використання відповідних ставок земельного податку;
б) шляхом аналізу орендних платежів у скоєних угодах, коригування їх на типові умови оренди даного виду земель за аналогічним ділянкам і приведення до ринкової величиною. У процесі аналізу орендної плати в договорах оренди необхідно враховувати:
? умови угоди:
? вид річної орендної плати за земельну ділянку, які можуть бути у формі фіксованої ставки, часткових платежів у відсотках від виробленої продукції (послуг), прибутку або вартості ділянки, а також порядок платежів - знижують, зростаючі та ін;
? розподіл витрат (земельний податок, страхування, охорона тощо) між власником ділянки і орендарем. При цьому можливі три варіанти, коли витрати несуть: власник ділянки - валова рента, орендар - чиста рента, обидві сторони - змішана рента;
? тривалість оренди;
? наявність опціону на продовження орендного договору або покупки права власності на земельну ділянку;
? можливі пільги орендарю, особливо при надлишку пропозицій.
У результаті аналізу складається зведений розрахунок (прогноз) доходу з оцінюваного ділянці на перший рік використання після дати оцінки. Такий розрахунок називається реконструйованим (гіпотетичним) звітом про доходи, на основі якого прогнозуєтьс...
