я чистий дохід від оцінюваного ділянки для подальшої його капіталізації. Тому дуже важливо обгрунтовано встановити коефіцієнт капіталізації доходу. p align="justify"> Величина коефіцієнта капіталізації визначається на основі аналізу норм віддачі на капітал аналогічних за рівнем ризиків інвестицій. Основними способами визначення коефіцієнта капіталізації є:
В· поділ величини ренти за аналогічними земельним ділянкам на ціну їх продажу;
В· збільшення безризикової ставки віддачі на капітал на величину премії за ризики, пов'язаний з інвестуванням капіталу в оцінюваний земельну ділянку.
В· розрахунок коефіцієнта капіталізації на основі показників грошового ринку з процентних ставок інвестицій в об'єкти з порівнянним рівнем ризику. У більшості розвинених країн інвестиції в землю вважаються не надто ризикованими і прирівнюються до банківських вкладів, а в якості коефіцієнта капіталізації використовується банківська процентна ставка за депозитами
Метод залишку для землі застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість забудови оцінюваного земельної ділянки поліпшеннями, які приносять дохід або можливість комерційного використання земельної ділянки, що приносить дохід. У разі якщо дохід розрахований від комерційного використання земельної ділянки, необхідно з цього доходу відняти дохід не відносяться до земельної ділянки або з капіталізованого доходу відняти ринкову вартість активів, що не відносяться до земельної ділянки. p align="justify"> Метод передбачає наступну послідовність дій:
В· розрахунок вартості відтворення чи заміщення існуючих або прогнозованих на оціненого ділянці поліпшень;
В· розрахунок загального чистого доходу від єдиного об'єкта нерухомості на основі ринкових ставок орендної плати та існуючих правових обмежень використання об'єкта нерухомості;
В· розрахунок чистого доходу, що припадає на поліпшення, як твори їх вартості відтворення чи заміщення на коефіцієнт капіталізації доходів для поліпшень;
В· розрахунок чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, як різниці загального чистого доходу і чистого доходу, що припадає на поліпшення;
В· розрахунок вартості земельної ділянки шляхом ділення чистого доходу, що припадає на земельну ділянку, на коефіцієнт капіталізації доходів для землі
Метод передбачуваного використання застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умова застосування методу - можливість забудови оцінюваного земельної діл...
