артості і ставки капіталізації для поліпшень. Остання відображає пов'язаний з поліпшеннями інтерес інвестора, що передбачає повернення вкладених коштів і отримання винагороди за цей внесок /
Норма повернення, як уже зазначалося, залежить від строку, що залишився життя земельних поліпшень. За цей термін слід приймати кількість років, протягом яких поліпшення при належному технічному обслуговуванні та господарському використанні можуть ще приносити дохід.
Проведення ремонтів і модернізацій або неналежна експлуатація здатні або подовжувати, або скорочувати термін, що залишився економічного життя поліпшень. Якщо будівлі і споруди не відповідають загальним вимогам щодо проживання та здійснення діяльності з екологічних або технічним умовами, то цей фактор враховується окремо при визначенні строку, що залишився життя.
Якщо строк, життя земельних поліпшень не дозволяє визначити який припадає на них чистий операційний дохід, то в якості доходу з землі приймається весь чистий операційний дохід від єдиного об'єкта нерухомості.
Таким чином, метод розподілу доходу дозволяє найбільш повно відобразити економічні інтереси, пов'язані з фізичними складовими якого об'єкта нерухомості.
5.2 Розрахунок відновної вартості об'єкта
Для розрахунку відновної вартості були використані збірки «укрупнених показників відновної вартості» № 10 табл.69; № 28 табл.165; № 26 табл.63, оцінюється об'єктами є кондитерський цех, тамбур, котельня та сарай-склад. Визначимо відновну вартість кожного об'єкта.
) Розрахунок відновної вартості кондитерського цеху.
У збірнику № 10 укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд харчової промисловості для переоцінки основних фондів Розділі III - Хлібозаводи, хлібопекарні, макаронні та кондитерські фабрики, консервні. ОВОЧЕСУШИЛЬНИЙ і склотарні заводи приведена відновна вартість для кондитерського цеху з наступними характеристиками: фундаменти бутові стрічкові, стіни та перегородки цегляні, перекриття та покриття залізобетонні. Наведені характеристики відповідають виробничого будинку з групою капітальності II. Оцінюваний об'єкт має такі характеристики:
- фундамент - бетон;
стіни - цегляні;
покрівля - шиферна;
перекриття - дерев'яні;
підлога - цементна, керамічна плитка;
інженерне облаштування - електроенергія, водопровід, каналізація, водяне опалення.
Перераховані характеристики відповідають виробничим будівлям з групою капітальності III.
У цьому випадку, коли технічна характеристика переоцінюється виробничої будівлі по капітальності не збігається з аналогом, необхідно користуватися перехідними коефіцієнтами. Для переходу з II групи капітальності в III використовують поправочний коефіцієнт 0,94 (коефіцієнт взято з додатків збірника УПВС).
Тоді відновна вартість 1м3 кондитерського цеху (Се) дорівнює 13,2? 0,94=12,41 руб (для територіального пояса 2, будівельного об'єму 1600 м3).
Визначимо вартість будівництва за формулою:
(5.3)
де, Сов-вартість об'єкта оцінки на 1969;
Кн-інтегральний індекс збіль...
