жливо аналізувати стан та ефективність використання кредиту. Такий аналіз проводиться як традиційним способом, так і з використанням фінансових коефіцієнтів, при цьому провідну роль відіграють коефіцієнт іпотечної заборгованості та іпотечна постійна.
Коефіцієнт іпотечної заборгованості показує частку іпотечного боргу (тобто позикових коштів) у загальній вартості нерухомості.
(1.1)
де Кз - коефіцієнт іпотечної заборгованості,%;
І - сума іпотечного кредиту, руб.;
К - загальна вартість нерухомості, руб.
Чим вище значення даного коефіцієнта, тим вище частка позикових коштів і, отже, нижча частка власних коштів інвестора в фінансуванні угоди з нерухомістю [7, с. 288].
З позиції заставодержателя (тобто кредитора) більш високий коефіцієнт іпотечної заборгованості означає більш високу ступінь ризику порушення позичальником своїх зобов'язань і позбавлення його права викупу закладеної нерухомості. Банки встановлюють певні верхні межі даного коефіцієнта (звичайно не більше 70-75% кошторису або вартості покупки).
Іпотечна постійна - це процентне відношення щорічних платежів з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту:
(1.2)
де Пі - іпотечна постійна,%;
Д - річна сума платежів з обслуговування боргу, руб.;
І - основна сума іпотечного кредиту, руб.
Для того щоб іпотечний кредит був повністю погашений, іпотечна постійна повинна бути вище номінальної ставки відсотка за кредит.
Перевищення іпотечної постійної над процентною ставкою забезпечує виплату основної суми кредиту. Якщо ж іпотечна постійна дорівнює процентній ставці, то погашення початкової суми кредиту відбудеться кульовим платежем.
Коли ж іпотечна постійна менше розміру процентної ставки, то виплати по кредиту не покриють навіть відсотки по ньому. У цьому випадку невиплачена частина відсотків буде накопичуватися разом з основною сумою іпотечного боргу та його залишок буде зростати.
Механізм іпотечного кредитування істотно відрізняється від механізму формування кредитних ресурсів у КБ. У розвинених країнах кошти для надання кредиту банк формує, в основному, шляхом продажу заставних листів і власного капіталу [7, с. 291].
Заставні листи - це довгострокові заставні зобов'язання банку, забезпечення надійними (або сукупними) іпотечними кредитами, по яких виплачується твердий процент.
Заставні листи реалізуються іпотечними банками на вторинному ринку інвесторам - іншим кредитним інститутам (у деяких країнах - будь-якому інвестору). Інвестиції в заставні листи вважаються надійним вкладенням капіталу, тому що, крім стабільного процентного доходу, вкладник гарантований від ризику іпотекою. Звичайно, ринкова вартість заставленого майна з часом може впасти, але тут банки можуть при реалізації заставних запропонувати різні варіанти хеджування (зниження ризику).
Продавши заставні, кредитор пускає виручені кошти на надання нових іпотечних кредитів.
Погашення іпотечного кредиту пов'язане з терміном і відсотком по реалізованим заставних. Якщо ...
