оцінки, збір даних та їх аналіз
На даному етапі був укладений договір на проведення оцінки, що включає завдання на оцінку. Оцінювачем проаналізовані дані, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші фактори, що впливають на ринкову вартість об'єкта в масштабах міста та району розташування об'єкта.
Додатково був проведений більш детальний аналіз інформації, що відноситься до оцінюваного об'єкта. Збір даних здійснювався шляхом вивчення відповідної документації.
Етап №2 - Проведення розрахунків. Узгодження результатів
При визначенні ринкової вартості об'єкта оцінки використовувався порівняльний підхід.
Метод порівняння продажів використовувався при застосуванні порівняльного підходу. Для розрахунку використовувалися відносні поправки, які вносяться шляхом множення ціни продажу порівнянного об'єкта або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінності в характеристиках порівнянного об'єкта і об'єкта оцінки, і абсолютні поправки, що відображають поточний стан об'єкта.
У зв'язку з неможливістю застосування витратного і дохідного підходів при оцінці Оцінювачем наведено обґрунтування відмови від використання даних підходів.
Етап №3 - Складання Звіту про оцінку
На даному етапі всі результати, отримані на попередніх етапах, були зведені воєдино і викладені у вигляді Звіту про оцінку та додатків до Звіту.
II. ЗАГАЛЬНА ЧАСТИНА
. Опис об'єкта оцінки та району його розташування
Коротка інформація про районі розташування об'єкта оцінки
, Московська область, г.Красногорск, вул.Маяковського, 36 кв.24, квартира 2 кімнати.
. Короткий опис оточення
У найближчому оточенні від об'єкта оцінки розташовані житлові багатоповерхові будівлі. У безпосередній близькості знаходиться Воронцовський парк.
Опис об'єкта оцінки
Адреса об'єкта оценкі143401, Московська область, г.Красногорск, вул.Маяковського, 36 кв.24Тіп об'єкта недвіжімостіДвухкомнатная квартира в житловому п'ятиповерховому цегляному домеОценіваемие праваПраво собственностіНаілучшее і найбільш ефективне використання з наявними улучшеніяміІспользованіе в якості житлової квартіриНаіболее ймовірні покупателіНе виявлениОпасності викликані навколишнім средойНе виявлениЦенность в якості природного, культурного, розважального об'єкта не виявлениНе виявлениДата оцінки: 01.02.2014
. Принцип найкращого і найбільш ефективного використання
Поняття найкращого і найбільш ефективного використання (далі - ННЕІ), що застосовується в цьому Звіті, визначається як ймовірне і дозволене законом використання земельної ділянки та зведених на ній будівель і споруд з найкращого віддачею, причому неодмінними є умови фізичної можливості, належного забезпечення та фінансової виправданості такого роду дій.
Поняття ННЕІ увазі поряд з вигодами для власника, особливу суспільну користь. Мається на увазі, що визначення ННЕІ є результатом суджень оцінювача на основі його аналітичних навичок, тим самим, висловлюючи лише думка, а не безумовний факт. У практиці оцінки нерухомості положення про найкращий і найбільш ефективному використанні являє собою посилку для подальшої вартісної оцінки.
ННЕІ має бути визначено для земельної ділянки як би вільного (незабудованої), а також для всього об'єкта нерухомості в цілому.
При визначенні варіантів найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта використовувалися чотири основні критерію аналізу: Фізична можливість - фізична можливість зведення споруди з метою найкращого і оптимального використання на даній ділянці. Допустимість з точки зору законодавства - характер пропонованого використання не суперечить законодавству, що обмежує дії власника ділянки, і положенням зонування. Фінансова доцільність - допустимий з точки зору закону порядок використання об'єкта повинен забезпечити чистий дохід власнику ділянки. Максимальна продуктивність - крім отримання чистого доходу як такого, ННЕІ увазі або максимізацію чистого доходу власника, або досягнення максимальної вартості самого об'єкта.
Таким чином, ННЕІ майна - це ймовірний спосіб його експлуатації, який є юридично дозволеним, фізично можливим, економічно обґрунтованим, здійсненним з фінансової точки зору і що призводить до найвищої вартості цього майна.
III. РОЗРАХУНКОВА ЧАСТИНА
. Технологія оцінки, що застосовуються підходи
Оцінка об'єктів нерухомого майна передбачає вик...
