ористання трьох підходів для розрахунку їх вартості, які традиційно встановилися практикою незалежної оцінки і які увійшли до Стандарти професійної діяльності в галузі оцінки нерухомості: витратний, ринковий і дохідний.
Оцінювач може не використовувати деякі підходи, але в цьому випадку Оцінювач повинен обґрунтувати відмову від використання того чи іншого підходу.
У сьогоденні Звіті при оцінці вартості об'єкта оцінки Оцінювачем був використаний порівняльний підхід.
Витратний підхід ґрунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості, і виходить з того, що інвестор не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку обійдеться одержання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних затримок.
Вартість будівництва аналогічних об'єктів не є основним ціноутворюючим параметром на ринку нерухомості, тому що являє собою лише частку в ринковій вартості, величина якої часто більшою мірою залежить від інших економічних чинників (балансу попиту та пропозиції, місця розташування, умов і часу продажу, фізичних характеристик і т.п.).
Об'єкт оцінки являє собою приміщення. Щоб уникнути великих похибок при розрахунку і виділення частки в загальних витратах (будівництво будівлі), що припадає на оцінюваний об'єкт, витратний підхід не застосовувався.
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами. Вихідною передумовою застосування порівняльного підходу до оцінки нерухомості є наявність розвиненого ринку нерухомості. При оцінці ринкової вартості офісних приміщень порівняльним підходом Оцінювач використовував метод порівняльного аналізу продажів.
Даний метод передбачає вивчення ринку, вибір лістингів (пропозиції на продаж) по об'єктах, які найбільш співставні з оцінюваним об'єктом, і внесення відповідних коригувань для приведення об'єктів аналогів до оцінюваного об'єкта.
Дохідний підхід являє собою процедуру оцінки вартості, виходячи з того принципу, що вартість нерухомості безпосередньо пов'язана з поточною вартістю всіх майбутніх чистих доходів, які принесе дана нерухомість.
Об'єкт оцінки - п'ятикімнатна квартира в новобудові, без обробки. Оцінювач проаналізував ринок оренди житлової нерухомості г.Красногорск.
Виходячи з отриманих даних, можна зробити висновок, що квартири аналогічної планування (2и більше кімнат, площею близько 62 більш кв.м) відносяться до житла бізнес-класу. При цьому, в пропонованих в оренду квартирах бізнес-класу зроблений дизайнерський ремонт. Тобто здача квартири в оренду в поточному стані неможлива. Разом з тим, визначити вартість ремонту квартири також вкрай складно, оскільки вартість дизайнерського ремонту значно коливається. Таким чином, Оцінювач визнав можливим відмовитися від застосування дохідного підходу, оскільки будь-які розрахунки в рамках дохідного підходу будуть носити надмірно гіпотетичний характер і здатні ввести в оману потенційних користувачів Звіту.
Заключітельним елементом аналітичного дослідження ціннісних характеристик об'єкта оцінки є узгодження результатів, отриманих за допомогою використаних підходів, яке полягає у визначенні переваг і недоліків кожного з підходів (з урахуванням мети і призначення оцінки) і, тим самим, отриманні єдиної вартісної оцінки.
. Розрахунок ринкової вартості порівняльним підходом
Порівняльний підхід заснований на принципі заміщення, згідно з яким обізнане покупець не заплатить за власність більше, ніж ціна придбання іншої власності, що має аналогічну корисність.
Метод прямого порівняльного аналізу продажів заснований на принципі, згідно з яким обізнане покупець не заплатить за власність більше, ніж ціна придбання іншої власності, що має рівну корисність.
Даний метод служить для оцінки ринкової вартості об'єкта, виходячи з даних про скоєних на ринку угодах. При цьому розглядаються порівнянні об'єкти власності, які були продані або, принаймні, запропоновані в продаж.
Очевидно, що ціна поточних продажів аналогічної нерухомості найкращим чином відображає ринкові умови (природно, при стабільному ринку і наявності досить великої кількості даних, які забезпечують необхідне статистичне забезпечення порівняльного аналізу і точність отриманих висновків). В даному випадку, виникає необхідність проводити оцінку і по зіставному аналізу ринкових цін попиту та пропозиції.
При застосуванні цього методу вартість об'єкта оцінки визначається в порівнянні з ціною пропозиції аналогічних об'єктів. Основою заст...
