івалентною корисністю.
Очікування - це встановлення поточної вартості доходів або інших вигод, які можуть бути отримані в майбутньому від володіння власністю. Очікування може приймати як позитивний, так і негативний характер.
Методики оцінки вартості нерухомості не змінюються вже давно. Існує три основних підходу оцінки - порівняльний, дохідний і витратний. Ці методики і зараз зберігають свою актуальність. У той же час не існує єдиного підходу до оцінці нерухомості в умовах кризи. p> Оцінка вартості нерухомості з використанням дохідного підходу
Ключовими чинниками, що формують вартість нерухомості рамках дохідного підходу, є:
В§ площа, здається в оренду;
В§ відсоток наповнюваності;
В§ орендні ставки;
В§ динаміка їх зростання/зниження;
В§ величина експлуатаційних витрат;
В§ ставка дисконтування/капіталізації.
З боку потенційного покупця об'єкта нерухомості досить часто використовується загальний підхід, що полягає у визначенні вартості об'єкта нерухомості виходячи з визначення В«потенційно можливої вЂ‹вЂ‹площіВ» з позиції можливості здачі в оренду в поточних умовах. Наприклад, поточний відсоток наповнюваності об'єкта становить 40%, але оцінювач провів аналіз і з'ясував, що при зниженні орендної ставки можна збільшити відсоток завантаження до 70%, при цьому фактично сформував певний пул потенційних орендарів. Відповідно, при проведенні оцінки використовується відсоток завантаження у розмірі 70% та скоригований орендна ставка. p> Основні моменти, на які необхідно звернути увагу при оцінці вартості нерухомості:
В§ при прогнозі доходу від експлуатації об'єкта на коректність розрахунку орендної ставки. При оцінці торгових приміщень необхідний облік факту переходу на відсоток від обороту. p> В§ обов'язкове перевірка оплати за чинними договорами оренди;
В§ необхідний реалістичний підхід до побудови потоку доходу;
В§ при визначенні ставки дисконтування/капіталізації
формування підсумкового висновку про вартість необхідно пам'ятати, про дотримання правила: номінальний грошовий потік - номінальна ставка дисконтування/капіталізації, реальний грошовий потік - реальна ставка дисконтування/капіталізації. p> У поточних умовах досить цікавим моментом є облік довгострокового обтяження. Досить часто зустрічається ситуація, коли довгострокове обтяження (до кризи, укладену за нижчою в порівнянні з ринковою ставкою) виявляється В«вище ринкуВ» і, як наслідок, може давати якусь В«ДодатковуВ» вартість. Безумовно, необхідно виходити з того, що, якщо дозволяють умови договору оренди, В«неринковаВ» ставка буде скорегована. При цьому власник не поспішає знижувати орендні ставки для нових орендарів адекватно ринкової ситуації, певною мірою боячись спровокувати існуючих. p> Як правило, довгострокові орендарі є якірними, відповідно відхід одного з них для будь-якого торгового центру може призвести до збільшення частки вакантних площ. p> Оцінка вартості нерухомості з використанням витратного підходу:
Ключовими чинниками, що формують вартість в рамках витратного підходу, є: вартість земельної ділянки, вартість нового будівництва, прибуток підприємця, знос. p> Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена такими моментами:
В§ неможливість достовірної оцінки вартості земельної ділянки;
В§ складності в коректному визначенні величини зовнішнього зносу
при відсутності достовірної інформації про подальшу динаміку в даному сегменті ринку комерційної нерухомості. У результаті зараз ми спостерігаємо:
істотне здешевлення витрат на нове будівництво (станом на червень ціни на бетон, цегла, цемент знизилися в середньому на 30-38%); значне зниження вартості земельної ділянки по окремих об'єктах до 3-5 разів; різке падіння прибутку підприємця;
наявність значного зовнішнього зносу, пов'язаного з недовантаженням існуючих площ. p> Основні моменти, на які необхідно звернути увагу:
для нового об'єкта обов'язкове перевірка кошторису з коригуванням на поточні реалії у зв'язку зі зниженням цін на основні будівельні матеріали;
необхідність здійснення коректного обліку зовнішнього зносу, величина якого в поточних умовах дуже значна. p> Оцінка вартості нерухомості з використанням порівняльного підходу:
Оцінка вартості нерухомості може бути ускладнена такими моментами:
значний обсяг пропозиції, при цьому угоди носять одиничний характер; суттєві знижки при продажі. p> Основні моменти, на які необхідно звернути увагу: при виборі аналогів обов'язкове перевірка на предмет порівнянності об'єкта оцінки та аналога в частині його поточного відсотка наповнюваності; істотність коригування на перехід від В«Ціни пропозиціїВ» (за окремими об'єктами комерційної нерухомості величина знижки при підсумкової продажу може досягати 70%)....
