35 lt;consultantplus://offline/ref=F384A872CE6E1355D3EAF9185BC23D48EC4B38BACDFB8E1B04D42C606EF6B114C92976F59D0D7DS1yDGgt; Земельного Кодексу РФ);
.Если у заставодавця оформлено право постійного користування на землю, так як таке право не може бути предметом іпотеки (ст. 69 lt;consultantplus://offline/ref=F384A872CE6E1355D3EAF9185BC23D48E44C30BCCEF9D3110C8D206269F9EE03CE607AF49D0E7A12S9yEGgt; Закону «Про іпотеку»);
.Отсутствія у заставодавця оформлених земельно-правових відносин.
У зазначених випадках іпотека можлива тільки будівель або споруд без оформлення одночасної іпотеки земельної ділянки (права її оренди).
Однак існує й інша правова конструкція, яка допускає можливість застави земельної ділянки як із заставою знаходяться чи зводяться (споруджуваних) на ній будівель, споруд, так і без застави таких будівель, споруд (п.4 ст. 340 Цивільного Кодексу РФ). Таким чином існує наступна колізія: норми, що регламентують іпотеку будівель, споруд, є імперативними і не припускають будь-яких винятків на розсуд сторін у вигляді можливості іпотеки будівель, споруд без іпотеки земельної ділянки (права її оренди), на якій вони розташовані. В іншому випадку, згідно зі статтею 168 Цивільного Кодексу, договір про іпотеку буде незначною угодою. У той час як існуючі норми, які регламентують іпотеку земельної ділянки, навпаки, є диспозитивними, і тут можливо розсуд сторін в частині невключення до предмет іпотеки розташованих чи зводяться (споруджуваних) на земельній ділянці будівель, споруд.
Необхідно звернути увагу на той факт, що в російському законодавстві спостерігається тенденція до встановлення єдиного об'єкта цивільного обороту, що з'єднує земельну ділянку та розташовані на ній будівлі, споруди (п.3 ст.34, пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодексу РФ, ст.69 ФЗ «Про іпотеку»). Відповідно до п.4 ст.35 Земельного Кодексу РФ не допускається відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі. Оскільки відчуження земельної ділянки без розташованих на ній об'єктів нерухомості суперечить вимогам законодавства, то передача в іпотеку земельної ділянки (яка може призвести до його отч?? ждение) без одночасної передачі в іпотеку розташованих на ній будівель, споруд, за логікою речей, також повинна суперечити зазначеним положенням законодавства і, відповідно, визнаватися нікчемним правочином на підставі ст. 168 Цивільного Кодексу РФ. В рамках підходу єдиного об'єкта земельна ділянка повинна передаватися в іпотеку разом з розташованими на ній будівлями, спорудами, описуваними нарівні з земельною ділянкою в договорі про іпотеку у відповідності зі ст. 9 lt;consultantplus://offline/ref=F384A872CE6E1355D3EAF9185BC23D48E44C30BCCEF9D3110C8D206269F9EE03CE607AF49D0E7E10S9yDGgt; Закону про іпотеку, в іншому випадку іпотека земельної ділянки повинна бути визнана нікчемною угодою.
На даний момент цей принцип не закріплений в російському законодавстві, хоча і він і виводиться підчас судами при розгляді спорів з приводу об'єктів нерухомості. Даною позиції дотримується і Вищий арбітражний суд. Згідно п.11 Постанови Пленуму ВАС РФ від 24 березня 2005 № 11 Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства угоди, воля сторін за якими спрямована на відчуження будівлі, будівлі, споруди без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній об'єктів нерухомості, якщо земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти належать на праві власності одній особі, є нікчемними. На думку суду такий же порядок повинен застосовуватися і до договорів про іпотеку, оскільки іпотека передбачає можливість відчуження заставлених об'єктів, а також у ряді інших випадків припинення прав на землю в разі конфіскації будівлі, будівлі, споруди, звернення стягнення на зазначене майно за зобов'язаннями його власника , укладення та виконання угод міни, угод про відступне. Однак позиція Вищого Арбітражного Суду з даного приводу не може застосовуватися як керівний початок до судів загальної юрисдикції, більше того Постанови Пленуму Вищого Арбітражного Суду офіційно не розглядаються в Російській Федерації як джерело права, хоча на практиці рішення вищестоящих судів часто беруться до уваги при вирішенні спорів.
Примітно, що в даний час пропонується закріпити принцип єдності об'єктів нерухомості на законодавчому рівні, внісши відповідні зміни до 130 статтю Цивільного Кодексу РФ, згідно з якими земельну ділянку і знаходиться на ньому будівля, споруда, об'єкт незавершеного будівництва, що належать на праві власності одній особі, буду визнаватися єдиним об'єктом і брати участь у цивільному обороті як один нерухома річ. Проте в даному законопроекті у змісті поняття єдиного об'єкта, об'єднуючого земельну ділянку і будова (частина 2 пункту 2 ст. 130 Цивільного Кодексу РФ), не вказується на приміщення в будівлі, якщо вони належать власникові земельної ділянки, що є істотним недоліком право...
