відношення між вартістю землі і вартістю зведених на ній будов. Ціна продажу об'єкта нерухомості розділяється на дві частини - вартість будівель і вартість земельної ділянки. Для кожного типу забудови земельної ділянки в конкретному регіоні існує стійка пропорція між вартістю землі і вартістю споруд. Якщо в районі немає достатнього числа продажів, неосвоєних земельних ділянок, слід підібрати порівнянний район з наявними продажами як забудованих, так і незабудованих земельних ділянок. Визначивши типове співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю об'єкта нерухомості (частку землі), його переносять для аналізу продажів аналогічних земельних ділянок в район, де проводиться оцінка.
Одним з основних недоліків в даному методі є досить складний процес визначення частки вартості земель у загальній вартості нерухомості, ця частка може залежати з різних факторів: типу нерухомості, місця розташування ділянки, площі його забудови і т.д.
Метод застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок.
Умови застосування методу:
? наявність інформації про ціни угод з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними єдиного об'єкту нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку. При відсутності інформації про ціни угод допускається використання цін пропозиції (попиту);-
? наявність інформації про найбільш імовірною частці земельної ділянки в ринковій вартості єдиного об'єкта нерухомості;-
? відповідність поліпшень земельної ділянки його найбільш ефективному використанню.
Метод розподілу передбачає таку послідовність дій:
? визначення елементів, за якими здійснюється порівняння єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку, з об'єктами - аналогами;
? визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
? визначення по кожному з елементів порівняння коригувань цін аналогів, відповідних характеру і ступеня відмінностей кожного аналога від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку;
? коректування по кожному з елементів порівняння цін кожного аналога, що згладжує їх відмінності від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний земельну ділянку.
. Дохідний підхід - відображає позиції найбільш ймовірного покупця (інвестора).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікується, принесуть експлуатація та можливий продаж надалі нерухомого майна, т. е. шляхом капіталізації доходу.
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів у кінцеву величину, рівну сумі їх поточних вартостей. Ці величини враховують:
? суму майбутнього доходу;
? час, коли повинен бути отриманий дохід;
? тривалість отримання доходу.
Визначення ринкової вартості нерухомості дохідним підходом відбувається в два етапи:
? прогнозування майбутніх доходів;
? капіталізація майбутніх доходів у справжню вартість.
Прогнозування майбутніх доходів засноване на використанні фінансових звітів власника:
? спрощеного балансу;
? звіту про рух грошових коштів (реконструируемий звіт оцінювачем для задач економічного аналізу статей доходів і витрат).
Результати прогнозування зводяться до бюджету доходів і витрат про експлуатацію об'єкта нерухомості. Горизонт прогнозування вибирається власником, однак найбільш часто використовуються терміни володіння об'єктом.
У рамках дохідного підходу використовуються три основні методи.
. Метод капіталізації земельної ренти.
Даний метод знайшов своє застосування для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Розроблено умови застосування даного методу - можливість отримання земельної ренти від оцінюваного земельної ділянки.
Метод передбачає наступну послідовність дій:
? розрахунок земельної ренти, створюваної земельною ділянкою;
? визначення величини відповідного коефіцієнта капіталізації;
? розрахунок ринкової вартості земельної ділянки шляхом капіталізації земельної ренти.
. Метод залишку для землі.
Метод залишку для землі заснований на витратному методі і методі капіталізації до...
