визначенні витрат, необхідних для відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням накопиченого зносу. Базується на припущенні, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створення об'єкта аналогічної корисності. При застосуванні цього підходу враховуються витрати інвестора, а не підрядника. В основі цього підходу лежить принцип заміщення. Інформація необхідна для застосування витратного підходу це: рівень заробітної плати; величина накладних витрат; витрати на обладнання; норми прибутку будівельників у даному регіоні; ринкові ціни на будівельні матеріали.
Етапи витратного підходу:
. розрахунок вартості земельної ділянки з урахуванням найбільш ефективного використання (Сз);
. розрахунок витрат на нове будівництво оцінюваних будов (СНР);
. розрахунок накопиченого зносу (Ін);
. фізичний знос - знос, пов'язаний зі зниженням працездатності об'єкта в результаті природного фізичного старіння та впливу зовнішніх несприятливих факторів;
. функціональний знос - знос через невідповідність сучасним вимогам, пропонованим до подібних об'єктів;
. зовнішній знос - знос в результаті зміни зовнішніх економічних факторів;
. розрахунок вартості поліпшень з урахуванням накопиченого зносу: Су=СНС-Сі;
. визначення підсумкової вартості нерухомості: Сзп=Сз + Су
Основні методи витратного підходу:
) Метод порівняльної одиниці. Цей метод передбачає розрахунок вартості будівництва порівняльної одиниці аналогічного будівлі. Вартість порівняльної одиниці аналога повинна бути скоригована на наявні розбіжності у порівнюваних об'єктах (планування, обладнання, права власності і т.д.)
) Метод кількісного обстеження. Даний метод заснований на застосуванні детального кількісного розрахунку витрат на монтаж окремих компонентів, обладнання та будівництва будівлі в цілому. Крім розрахунку прямих витрат необхідний облік накладних витрат та інших витрат, тобто складається повна кошторис відтворення оцінюваного об'єкта.
Переваги витратного підходу:
. При оцінці нових об'єктів витратний підхід є найбільш надійним.
. Даний підхід є доцільним і/або єдино можливим у наступних випадках:
· аналіз найкращого і найбільш ефективного земельної ділянки;
· техніко-економічний аналіз нового будівництва і поліпшень;
· оцінка суспільно-державних і спеціальних об'єктів;
· оцінка об'єктів на малоактивних ринках;
· оцінка для цілей страхування та оподаткування.
Недоліки витратного підходу:
Витрати не завжди еквівалентні ринковій вартості;
Спроби досягнення більш точного результату оцінки супроводжуються швидким зростанням витрат праці;
несоотвествие витрат на придбання оцінюваного об'єкта нерухомості витратам на нове будівництво точно такого ж об'єкта, так як в процесі оцінки з вартості будівництва віднімається накопичений знос;
Проблематичність розрахунку вартості відтворення старих будов;
Складність визначення величини накопиченого зносу старих будівель і споруд;
Окрема оцінка земельної ділянки від будівель;
Проблематичність оцінки земельних учатски в Росії.
. 3 Комерційна нерухомість як об'єкт управління
Комерційна нерухомість в Росії стала формуватися тільки з початком приватизації підприємств. Сектор комерційної нерухомості набагато менше, ніж житлової, тому й угод відповідно менше, хоча у всьому світі комерційна нерухомість є найбільш привабливою. Необхідно відзначити, що в цьому секторі переважною формою угод є оренда.
Комерційної нерухомістю є всі нежитлові об'єкти нерухомості, які використовуються у комерційній діяльності з подальшим отриманням прибутку.
До комерційної нерухомості відносять:
офісну нерухомість (офіси, офісні центри);
виробничу нерухомість (складські та промислові приміщення, будівлі заводів і фабрик);
торговельну нерухомість (магазини, торгові центри)
Особливості оцінки офісної нерухомості зумовлені низкою взаємопов'язаних факторів, притаманних об'єктам даного типу. По-перше, це концентрація нерухомих даних об'єктів у міській зоні, по-друге - та роль, яку офісна нерухомість чинить на імідж компанії. Більшість відвідувачів, особливо ті, хто приходить вперше, ...
