о до вимоги п. 1 ст. 432 ГК РФ істотною умовою договору завжди є досягнення угоди щодо його предмета.
Межовий план являє собою документ, який складений на основі кадастрового плану відповідної території або кадастрової виписки про відповідній земельній ділянці і в якому відтворено певні внесені до державного кадастр нерухомості відомості та вказані відомості про утворених земельній ділянці або земельних ділянках , або про частину або частинах земельної ділянки, або нові необхідні для внесення до державного кадастр нерухомості відомості про земельну ділянку або земельних ділянках (ст. 38 ФЗ).
Нарешті, ще одним елементом, що дозволяє ідентифікувати земельну ділянку для цілей обороту, є його місцезнаходження. Для визнання земельної ділянки об'єктом земельних відносин достатньо, щоб його кордони були описані і засвідчені в установленому порядку.
Таким чином, предмет договору купівлі-продажу земельної ділянки включає в себе земельну ділянку, визначеність якого може бути встановлена ??тільки за наявності: а) площі земельної ділянки; б) кадастрового номера і в) місцезнаходження.
2.2 Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки
Укладення договору - це досягнення сторонами угоди з усіх істотних умов договору і надання такою угодою необхідної законом форми. Договір укладається шляхом направлення оферти (пропозиції укласти договір) однієї зі сторін і її акцепту (прийняття пропозиції) іншою стороною (пункт 2 ст. 432 ЦК України).
Договір вважається укладеним, якщо між сторонами, в необхідної в які підлягають випадках формі, досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору купівлі-продажу земельної ділянки є умови про його предмет і ціною (пункт 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555 ЦК України).
У силу ст. 554 ГК РФ в договорі продажу земельної ділянки повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити земельну ділянку, що підлягає передачі покупцю за договором. Як уже зазначалося, до таких даних відносяться: кадастровий номер земельної ділянки, її розташування (адреса), площа. При відсутності цих даних умова про предмет договору вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір - неукладеним.
Друге істотна умова - ціна (ст. 555 ЦК України). Відоме правило про можливість застосувати ціну при порівнянних умовах за аналогічні товари (пункт 3 ст. 424 ЦК України) тут не повинно застосовуватися. Втім, враховуючи індивідуальність кожної земельної ділянки, це було б і неможливо. Ціна земельної ділянки повинна визначатися ринковими умовами. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ передбачено, що ринкова вартість земельної ділянки встановлюється у соответствіі з федеральним законом про оціночну діяльність. За змістом ст. 8 Федерального закону «Про оціночної діяльності в РФ» при встановленні ринкової ціни земельної ділянки підлягають обліку також правила окремих актів земельного законодавства, що визначають порядок формування ціни, а також відповідні методичні рекомендації «Про оціночної діяльності».
Ціна покупки включає в себе всі елементи земельної ділянки, включаючи ландшафтні особливості, окремі дерева, інші об'єкти флори, а також фауни, остільки, оскільки вони не становлять самостійних об'єктів. Корисні копалини, видобуток яких дозволена на придбаній земельній ділянці, що не становлять його самого і, природно, не є об'єктами, придбаними покупцем. Хоча в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодавцем використано підхід, що дозволяє обумовлену ціну на об'єкт нерухомості вважати і ціною за ділянку.
Купівля-продаж земельних ділянок регулюється спеціальними правилами, встановленими земельним законодавством. ЗК передбачає два основних способи продажу земельних ділянок: надання їх із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності, на торгах (ст. 30, 38) і укладання угод із земельними ділянками, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, відповідно до цивільного законодавства.
Порядок укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки буде залежати від того, яким шляхом здійснюється продаж земельної ділянки, це безпосередньо впливає на порядок узгодження істотних умов договору. З ст. ст. 447, 448 ГК РФ слід, що предметом земельних торгів може бути якесь майно або тільки право на укладення договору. Земельний кодекс РФ, розвиваючи положення зазначених норм, в п. 1 ст. 38 передбачив, що предметом торгів (конкурсів, аукціонів) може бути сформований земельну ділянку з установленими межами або право на укладення договору оренди такої земельної ділянки. Іншими словами, учасники торгів претендують на право бути стороною в договорі купівлі - продажу земельної ділянки (покупцем) або договору оренди земельної ділянки (орендарем). Отже, що виграв торги має визнаватися особа, що запр...
