З одного боку - капітальний ремонт подовжує термін служби об'єкта і дозволяє зберегти його експлуатаційні характеристики, з іншого - сьогоднішній рівень експлуатаційних витрат робить об'єкти, орієнтовані на низьку вартість тепла, електроенергії та води, вкрай неефективними. Так, житлові будівлі «масової» забудови 1950-80 рр. потребують проведення капітального ремонту, якому в попередні роки приділялася незначна увага. У таблиці 2 показані терміни проведення капітального ремонту в залежності від року спорудження і типу будинку.
Таблиця 2 - Нормативні терміни експлуатації житлових будинків масової споруди
Тип домаВремя постройкіСрок експлуатацііСрок капітального ремонту (реконструкції) Час сносаСталінскіе довоенние1930-40 гг.120 лет1990-2005 гг.2050-2070Сталінскіе послевоенние1945-55 гг.150 лет2020-2030 гг.2095-2105 «Хрущовки» панельние1955-70 гг.50 летНет данних2005-2020Кірпічние пятіетажкі1955-70 гг.100 лет2015-2030 гг.2055-2070Панельние і блокові 9-16 поверхові дома1965-80 гг.100 річний предусмотрена2055-2080Современние цегляні та монолітні 1980-98 гг.125-150 лет2050-2070 гг.2105-2150Современние панельние1980-98 гг.100-120 річний предусмотрена2070-2105
До 2015-2020 рр. при відсутності капітальних ремонтів масово почнуть виходити з експлуатації панельні та цегляні п'ятиповерхові житлові будинки. які складають основ великої кількості житлового фонду міст Росії. Панельні будинки, розраховані на низьку вартість теплоенергії мають низькі теплотехнічні показники і високі втрати в мережах тепло- і водопостачання, що призводить до високої вартості витрат на експлуатацію. Проводити капітальний ремонт, відновлюючи ті ж експлуатаційні характеристики при новому рівні цін на тепло- і енергоносії вкрай невигідно. Виходом зі сформованої ситуації можна розглядати проведення реконструкції подібних об'єктів.
Стадія експлуатації об'єкта нерухомості єдина з етапів життєвого циклу, яка дозволяє власнику витягти дохід від володіння і використання будівель та споруд. Всі інші етапи життєвого циклу по свій суті є витратними. Таким чином, на сьогоднішній день потреба власників та орендарів об'єктів нерухомості ставлять завдання підвищення рівня прибутковості існуючих об'єктів. Допомогти власникам максимізувати доходи покликаний такий інструмент як аналіз найкращого і найбільш ефективного використання. В рамках аналізу розглядаються різні варіанти використання об'єкта як без зміни поточного використання, так і зі зміною призначення об'єкта. Мінімізація витрат на зміну призначення може бути досягнута за допомогою реконструкції об'єкта, яка в порівнянні з новим будівництвом дозволяє отримати об'єкт передбачуваного призначення швидше і з меншими витратами.
У деяких випадках реконструкція обумовлена ??виробничою необхідністю. Так, наприклад, технічна необхідність реконструкції будівель виробничого призначення викликана прискореним моральним і фізичним зносом устаткування і технологій. За оцінками фахівців термін морального зносу обладнання в умовах науково-технічного прогресу становить 7-8 років, а експлуатація будівель і споруд виробничого призначення в нормальних умовах 40-60 років. Таким чином, промислові будівлі в період експлуатації повинні зазнавати 5-8 кратне оновлення технічного обладнання, яке в більшості випадків викликає зміну об'ємно-планувального рішення цехів. Тому з'являється необхідність виконання комплексу робіт з відновлення несучої здатності конструкцій. Економічна ефективність капітальних вкладень у реконструкцію значно вище ніж у нове будівництво, так як при реконструкції передбачається тільки часткове перевлаштування споруд, тому величина вкладень менше, ніж при новому будівництві, а терміни окупності значно менше: за рахунок термінів створення потужностей та періоду їх освоєння. Висока економічна ефективність реконструкції об'єктів нерухомості обумовлена ??не тільки більш швидким терміном окупності і зменшенням витрат на проведення робіт у порівнянні з новим будівництвом, але й можливістю проведення робіт, спрямованих на значні зміни в споруді, які можуть стосуватися як його планування, так і міцності конструкції. У процесі реконструкції будівель і споруд можливо практично повністю змінити розподіл площі, змінивши навіть призначення об'єкта, а також зміцнити несучі конструкції і ліквідувати всі ознаки руйнування стін або фундаменту.
Заключний етап життєвого циклу об'єктів нерухомості - ліквідація. Приймається рішення про припинення існування об'єкта в колишньому вигляді. Рішення про знесення об'єкта може бути прийнято з причини високого фізичного зносу будівлі, або при падінні прибутковості об'єкта. Знесення об'єкту, що знаходиться на земельній ділянці, запускає новий життєвий цикл об'єкта, за умови, що власник земельної ділянки прийшов до висновку про доцільність забудови земельної ділянки.
