ному;
2) відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження, що вчинені угоди проводилися у вільних ринкових умовах (не було, наприклад, нагальної розпродажу перед від'їздом за кордон тощо);
3) підбір відповідних одиниць виміру (квадратні метри, кубічні метри тощо) і проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці виміру;
4) порівняння оцінюваного об'єкта та його аналогів, проданих або продаються на ринку за окремими елементам, і коректування ціни оцінюваного об'єкта.
5) встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик і зведення їх до одному вартісному показнику або групі показників.
Метод порівняльного аналізу продажів - найбільш простий, і використовується він в основному для оцінки вартості житлових приміщень. При цьому має бути достатня кількість об'єктів для порівняння, що передбачає розвинений ринок нерухомості. Для порівняння необхідно мати п'ять-десять об'єктів, але не менше трьох. Застосовувати цей метод для оцінки специфічних об'єктів (стадіони, музеї, церкви тощо) не можна, так як по таких об'єктах проводиться мало продажів і порівняти їх практично не з чим. Оцінка таких об'єктів проводиться витратним методом, або методом калькуляції.
Другий метод оцінки нерухомості - метод капіталізації доходів - заснований на принципі очікування, який має на увазі, що типовий інвестор або покупець купує нерухомість з метою отримання в майбутньому доходів від використання цієї нерухомості. Згідно цьому вартість об'єкта визначається виходячи з його здатності приносити в майбутньому дохід. Метод використовується для оцінки об'єктів нерухомості інвестиційного характеру - при здачі в оренду квартир, складських, офісних приміщень, готельних номерів і т.п.
Основні етапи роботи оцінювача по другому методу:
1) оцінка потенційного валового доходу на основі використання ставок і тарифів орендної плати при здачі об'єктів інвестиційного характеру, які діють на ринку нерухомості;
2) оцінка можливих втрат, пов'язаних з неповним завантаженням орендованих приміщень, готельних номерів, складських приміщень і втратою орендної плати з об'єктивних і суб'єктивних причин;
3) розрахунок витрат по експлуатації оцінюваної нерухомості на основі фактичних витрат;
4) оцінка чистого доходу, який визначається як різниця між валовим доходом і можливими втратами і фактичними витратами;
5) чистий дохід перераховується в поточну вартість об'єкта. Процес перерахунку це і є капіталізація доходу. Перерахунок здійснюється за формулою:
V = I/R (1.1)
де V - вартість; I - чистий дохід; R - коефіцієнт капіталізації.
Коефіцієнт капіталізації стосовно нерухомості складається із ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій, виражених у відсотках.
Найбільшу складність п...
