ри використанні другого методу оцінки нерухомості викликає визначення коефіцієнта капіталізації. Витратний метод, або метод калькуляції, використовується при оцінці: новозбудованих об'єктів нерухомості; оновлюваних (Відновлюваних) об'єктів нерухомості; будівель і споруд спеціального призначення - пам'яток історії та культури, культових споруд тощо Цей метод передбачає три підходи. Перший - оцінка за балансовою вартістю, яка визначається на основі бухгалтерської звітності. Другий - оцінка за ліквідаційної вартості, яка визначається як сума доходу, отримана при швидкої розпродажу нерухомості. Третій підхід - оцінка за відновною вартості, яка складається з таких етапів:
1) розрахунок вартості звіщення нового об'єкта, аналогічного оцінюваному;
2) визначення величини фізичного та морального зносу оцінюваного об'єкта;
3) визначення реальної вартості об'єкта шляхом зменшення відновної вартості на суму зносу;
4) розрахунок "вартості" придбання або наявною в розпорядженні землі;
5) підсумовування відновної вартості оцінюваного об'єкта і "вартості" землі.
Особливу складність при використанні третього методу оцінки нерухомості представляє оцінка землі. Земля не є продуктом праці, в класичному варіанті ціна землі - це капіталізована рента. Заключним етапом оцінки об'єктів нерухомості є порівняння оцінок, отриманих трьома методами (порівняльного аналізу продажів, капіталізації доходів, калькуляції), і зведення отриманих вартісних оцінок до єдиної вартості об'єкта. Кваліфікація оцінювача визначається саме цим останнім етапом, коли він повинен, використовуючи всі свої знання та інтуїцію, правильно визначити остаточну вартість об'єкта нерухомості.
При виборі оцінювача (Індивідуального підприємця) замовнику слід враховувати наступні критерії:
- членство оцінювача в професійної організації;
- наявність у оцінювача освітніх сертифікатів з оцінки;
- бажано наявність кваліфікаційних звань, підтверджених кваліфікаційними сертифікатами професійної організації;
- професійний досвід оцінювача;
- наявність у оцінювача поліса про страхування професійної (громадянської) відповідальності.
При виборі оціночної фірми замовнику слід зібрати інформацію про досвід роботи фірми на ринку оцінки (кількість виконаних звітів, складність оцінюваних об'єктів), з'ясувати, чи є співробітники фірми або сама фірма членами професійної організації, чи є у фірми поліс про страхування професійної (громадянської) відповідальності.
У практиці страхових компаній суперечки нерідко виникають через те, що страхова сума, встановлена договором страхування майна, "не дотягує" до максимального розміру потенційних збитків. Як наслідок, страхове відшкодування виявляється недостатнім для покриття фактичних збитків. Є й інша проблема: страхова сума, що перевищує максимальні ймовірні збитки, завжди означає зайво сплачену страхува...
