="justify"> Функціональний (моральний) знос - це втрата вартості внаслідок відносної нездатності даної споруди забезпечити корисність в порівнянні з новим спорудою, створеним для таких же цілей. Він зазвичай викликаний поганою плануванням, невідповідністю технічним і функціональним вимогам за такими параметрами як розмір, стиль, термін служби і т.д.
Зовнішній (економічний) знос - викликається факторами ззовні - зміною ситуації на ринку, зміною фінансових і законодавчих умов і т.д.
Фізичний знос будівлі визначається за формулою:
В
де Фз - фізичний знос будівлі,%;
Фkj - фізичний знос конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі; - питома вага конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі; - число окремих елементів, конструкцій або систем в будівлі.
Для визначення накопиченого фізичного зносу об'єкта оцінки застосуємо метод розбивки на компоненти. Для цього визначається відсоток фізичного зносу будівлі по кожному конструктивному елементу. Результати заносяться в таблицю 1. br/>
Таблиця 1
Найменування конструктивних елементовУдельний вага конструктивного елемента,% Знос,% Відсоток зносу до строеніюСтени і перегородкі25102, 5Перекритія 950,45 Поли1260, 72Наружная і внутрішня обробка 11151,65 Окна1080, 8Двері690, 54Електріческое освітлення та інші інженерні коммунікаціі2751, 35Ітого1008, 01
Таким чином, відсоток фізичного зносу квартири становить 8%.
Виходячи з того, що оцінюваний об'єкт має певний відсоток фізичного зносу, його ринкова вартість складе: зат = 1044900 * (100-8)/100 = 961 308 руб., або округлено 962000 руб.
Таким чином, ринкова вартість квартири, розрахована витратним методом, становить 962000 рублів.
.2 Оцінка методом порівняльного аналізу продажів
Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на інформації про недавні угоди з аналогічними об'єктами на ринку і в порівнянні оцінюваної нерухомості з аналогами.
Ринкова вартість нерухомості визначається ціною, яку заплатить типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт. Метод порівняння продажів найбільш дієвий для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринках продажів відсутня, метод порівняння продажів не застосуємо. p align="justify"> Застосування методу порівняння продажів полягає в послідовному виконанні наступних дій:
. Аналіз ринкової ситуації по даному об'єкту нерухомості з метою отримання достовірної інформації про всі чинники, що мають відношення до об'єктів порівнянної продажу.
. Визначення відповідних одиниць порівняння і показн...
