но діючим факторам. Однак у довгі періоди ці нерівномірно, нерегулярно проявляють себе фактори більшою мірою взаємно погашають вплив один одного, і таким чином постійно діючі причини в кінцевому рахунку повністю визначають вартість
Конкуренція. Ступінь конкурентності ринку визначається насамперед кількістю продавців і покупців, ступенем стандартизованість товару, ступенем контролю над цінами з боку окремих продавців і покупців, ступенем відкритості ринку, нецінової конкуренцією.
На ринках нерухомості може проявлятися конкуренція між:
різними типами будівель через однієї і тієї ж землі;
різними способами використання одного і того ж будови для різних цілей;
власниками недвижимостей через вигідних орендарів;
орендарями через одних і тих же недвижимостей.
Закон спадної віддачі. Це економічна закономірність, що зв'язує масштаби приросту результатів виробництва із збільшенням обсягів використовуваних у виробництві ресурсів. Класична задача виробника полягає в тому, щоб знайти оптимальне співвідношення чисел з'єднуються факторів виробництва, що максимізує віддачу від виробничої діяльності. Відповідно до закону спадної віддачі збільшення змінних витрат по відношенню до незмінним затратам призводить до збільшення корисного результату до певного моменту, після якого настає зменшення результативності додаткових витрат.
Стосовно до нерухомості інвестори і оцінювачі хочуть знати, до якої межі слід насичувати забудову земельної ділянки для отримання максимальної віддачі від нерухомості. Закон спадної віддачі стверджує, що в певний момент буде досягнута межа, після якого вже ніякі додатки додаткових ресурсів до одного і того е земельній ділянці не призведуть до зростання віддачі, якщо тільки будуть реалізовані нові підприємницькі ідеї.
Оцінювач, вивчаючи перспективи нового будівництва або реконструкції оцінюється об'єкта або розглядаючи варіант його найкращого і найбільш ефективного використання, повинен брати до уваги дію закону спадної віддачі. В іншому випадку може бути отриманий невірний висновок про оптимальні обсяги та про характер забудови відповідно необгрунтоване висновок про вартість об'єкта.
Вклад. В оцінці нерухомості внеском називають дійсне або передбачуване зміна вартості, обумовлене наявністю (відсутністю) якого-небудь елементу, властивості або впливом зовнішнього фактора. Вивчення характерних розмірів вкладів дозволяє забудовнику прийняти рішення про те, чи потрібно додавати в об'єкт той чи інший елемент чи ні. При цьому критерієм доцільності є співвідношення вкладу у вартість та суми необхідних для додавання цього елемента витрат.
Основною проблемою, пов'язаною з оцінкою вкладів, є те, що елементи, властивості і зовнішні чинники, що впливають на вартість, вкрай рідко можуть бути насправді виділені зі складу нерухомості або додані до неї. Житловий будинок не зводиться до набору деякого числа житлових приміщень, ванних кімнат, гаража і мальовничого пейзажу, спостережуваного з вікон. Покупці офісної будівлі набувають не окремі квадратні метри площі, ліфт, додаткові телефонні лінії і вигідне місце розташування. Ринок оцінює властивості нерухомості кумулятивно, сприймаючи їх не окремо, а в сукупності, і ці оцінки далеко не завжди грунтуються на...
