умнівно, є пріоритетом для інвестора; розрахунок ставки прибутковості заснований на оцінці ризику оцінюваної нерухомості, що вимагає її позиціонування на інвестиційному ризику.
Негативною стороною дохідного підходу є складність складання прогнозу доходів і витрат, пов'язаних з оцінюваним об'єктом; низька достовірність зміни його вартості, суб'єктивність розрахунку ставки прибутковості, заснованого на оцінці премій за виявлені ризики.
Види доходу, генерованого нерухомістю. Для оцінки ри нічний вартості можна використовувати різні рівні (види) до ходу, що приносить власнику об'єкт нерухомості. Оцен щик розраховує наступні види доходу:
потенційний валовий дохід;
дійсний валовий дохід;
інші доходи;
чистий операційний дохід;
грошовий потік до вирахування податків;
грошовий потік після відрахування податків;
вартість реверсії.
? Потенційний валовий дохід (ПВД) - це дохід, який мо же принести об'єкт оцінюваної нерухомості за умови, що вся площа, призначена для здачі в оренду, буде здана протягом усього року:
? Дійсний валовий дохід (ДВД) - це потенційний ва ловой дохід, скоригований на коефіцієнт втрат від недосда чі площ і недосбор платежів. Коефіцієнт втрат определя ється експертно на основі аналізу ринкової інформації у відсотках до потенційного валового доходу.
? Інші доходи, що враховуються при оцінці, - це доходи, не пов'язані зі здачею площ в оренду. Наприклад, власник ГОТЕЛЬНИЙ ної нерухомості може надавати постояльцям дополнитель ві послуги та отримувати від цього прибуток.
? Чистий операційний дохід (ЧОД) - це дійсний вало вої дохід, скоригований на величину витрат, пов'язаних з вла дением нерухомістю та її експлуатацією,
Склад операційних витрат залежить від оцінюваного об'єкта нерухомості, а також від способу прогнозування експлуатаційних них витрат. Однак у кожному разі до їх складу не включаються амортизаційні відрахування, витрати на фінансування об'єкта оцен ки і податок на прибуток.
Амортизаційні відрахування не є для власника витратами і, по суті, являють собою повернення через орендні платі жи раніше понесених витрат на придбання нерухомості, тобто дана стаття для власника об'єкта є притокою грошових надходжень.
Витрати на фінансування об'єкта оцінки включають суму погашення кредиту з нарахованими відсотками, який раніше був отриманий для придбання оцінюваного об'єкта. Дана стаття для собственни ка є фактичним витратою, проте вона виникає тільки в тому випадку, якщо об'єкт купувався за участю іпотечного кредиту. Основ ною довід для виключення даної статті зі складу операційних рас ходів - незалежність вартості об'єкта від способу фінансування нерухомості покупцем (розраховується виходячи з припущення про одноразової оплати об'єкта повністю за рахунок власних коштів інвестора). Фактична ціна угоди купівлі-продажу нерухомості, проведеної за участю позикових коштів, наданих банком або продавцем, буде вище розрахованої ринкової вартості.
Податок на прибуток. Як правило, оцінка нерухомості проводить ся на доподаткового основі, оскільки при використанні прийомів порівняльного підходу...
