для розрахунку доходів, операційних витрат, ста вок прибутковості і капіталізації такий прийом дозволить усунути вплив відмінностей у порядку оподаткування оцінюваного об'єкта та його аналогів. Однак в оцінці можна використовувати величину дохо да, скориговану на суму податку на прибуток.
Операційні витрати для цілей оцінки діляться:
на умовно-постійні;
умовно-змінні (експлуатаційні);
резерв витрат капітального характеру.
Умовно-постійні витрати - це витрати, розмір яких не залежить від величини коефіцієнта завантаження об'єкта. Наприклад заходів:
податок на майно;
страхові внески;
заробітна плата обслуговуючого персоналу (якщо вона фік сировать незалежно від завантаження будівлі) та податки на неї та ін
Умовно-змінні витрати - це витрати, що залежать від ступеня ні завантаження об'єкта. Наприклад:
комунальні платежі;
утримання території та прибирання сміття;
охорона об'єкту нерухомості;
реклама, консультації та юридичне обслуговування та ін
Резерв витрат капітального характеру (витрати на заміщення предметів з більш коротким терміном служби) - це гіпотетичні відрахування в ремонтний фонд, який забезпечує підтримання довгоживучих і своєчасну заміну короткоживучих елементів будівель. Дана стаття витрат розраховується оцінювачем з урахуванням вартості швидкозношуваних елементів будівлі, залишкового терміну їх корисної служби, а також ставки доходу, одержуваної инвес тором від використання інвестиційних ресурсів. Ігнорування або неправильний облік даних витрат спотворює величину чистого операційного доходу і знижує об'єктивність оцінки ринкової вартості нерухомості.
Чистий операційний дохід, на основі якого в переважній більшості випадків на практиці проводиться вартісна оцінка, звичайно розраховується як річна величина.
? Грошовий потік до вирахування податків - це частина чистого операційного доходу, скоригована на належні кредитору пла тежі з обслуговування боргу, але до вирахування звичайного прибуткового податку.
? Реверсія - це грошова сума, яку інвестор може по лучити у разі гіпотетичної продажу об'єкта оцінки у кінці аналізованого періоду. Вартість реверсії може розраховуватися до і після вирахування залишку боргу на аналізовану дату, а також після коригування на величину податку па прибуток.
Існує кілька підходів до оцінки будь-якого виду нерухомості, використовуваних професійними оцінювачами: - порівняльний підхід;- Витратний підхід;- Прибутковий підхід.
В рамках кожного з 3-х підходів існує свої специфічні методики.
Прибутковий підхід.
Прибутковий підхід до оцінки нерухомості базується на визначенні вартості об'єкта нерухомості на основі розрахунку очікуваних доходів від володіння (використання) цим об'єктом. Цей показник є дуже важливим, оскільки дозволяє прогнозувати вартість об'єкта на перспективу. Прибутковий підхід є одним з найбільш вживаних методів оцінки нерухомості в оцінній практиці на сьогоднішній день.
За твердженням сучасного економіста Вишневець...
