ign="justify"> Ринковий підхід найбільш дійсний для об'єктів нерухомості, по яких є достатня кількість інформації про недавні угодах купівлі-продажу. Якщо така нерухомість на ринку продажів відсутня, ринковий підхід не прийнятний. Будь-яка відмінність умов продажу порівнюваного об'єкту від типових ринкових умов на дату оцінки враховується при аналізі, тому при застосуванні ринкового підходу повинна використовуватися достовірна і повна інформація про операції купівлі-продажу. Як правило, для дохідних об'єктів даний метод задає лише діапазон ймовірну вартість, тому що економічні характеристики об'єктів, що визначають вартість, є в сучасних умовах комерційною таємницею.
3.3 Використання дохідного підходу
Прибутковий підхід - це визначення поточної вартості майбутніх доходів, які виникнуть у результаті використання власності і можливої ??подальшої її продажу. У даному випадку застосовується оцінний принцип очікування. При використанні прибуткового підходу застосовують такі методи;
Метод дисконтованих грошових потоків дозволяє оцінити об'єкт у разі отримання від нього грошових потоків, моделюючи характерні риси їх надходження.
Метод ДДП дозволяє оцінити вартість нерухомості на основі поточної вартості доходу, що складається з прогнозованих грошових потоків і залишкової вартості.
Для розрахунку ДДП необхідні наступні дані:
тривалість прогнозного періоду,
прогнозні величини грошових потоків, включаючи реверсію,
ставка дисконтування.
Визначення прогнозного періоду залежить від обсягу інформації, достатньої для довгострокових прогнозів. Для Росії типовою величиною буде період тривалістю 3-5 років. Це реальний термін, на який можна зробити обгрунтований прогноз.
Прогнозування величин грошових потоків, включаючи реверсію, вимагає:
ретельного аналізу на основі фінансової звітності, представленої замовником про доходи та витрати від об'єкта нерухомості в ретроспективному періоді,
вивчення поточного стану ринку нерухомості та динаміки зміни його основних характеристик,
прогноз доходів і витрат на основі реконструйованого звіту про доходи.
Ставка дисконту - це коефіцієнт, який використовується для розрахунку поточної вартості грошової суми, одержуваної або виплачуваної в майбутньому.
Вартість реверсії можна спрогнозувати за допомогою:
призначення ціни продажу,
прийняття припущень щодо зміни вартості нерухомості за період володіння,
капіталізація доходу за рік, наступний за роком закінчення прогнозного періоду, з використанням ставки капіталізації.
Метод капіталізації доходу грунтується на принципі очікування. Даний принцип стверджує, що типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод, або, іншими словами, показує величину поточної вартості майбутніх грошових надходжень при певній ставці доходу.
Ринок склад вартість аналіз
Таблиця 8 - Розрахунок операційних витрат
№ ПоказательЦіфровое значеніе...
