"justify">. виділення необхідних елементів порівняння;
. проведення коригувань вартості одиниць порівняння за елементами порівняння;
. приведення ряду скоригованих показників вартості для об'єктів порівняння до діапазону вартості об'єкта оцінки.
До елементів порівняння відносять характеристики об'єктів нерухомості та угод, які викликають зміну цін на нерухомість. До елементів, що підлягають обов'язковому обліку, відносять: склад переданих прав власності; умови фінансування угоди купівлі-продажу; умови продажу час продажу; місцерозташування; фізичні характеристики; економічні характеристики; характер використання; компоненти вартості, не пов'язані з нерухомістю.
Коригування цін продажу порівнянних об'єктів провадиться у такому порядку:
в першу чергу, виробляються коректування, які стосуються умовам угоди і станом ринку, які проводяться шляхом застосування кожної наступної коригування до попереднього результату;
в другу чергу, виробляються коректування, пов'язані безпосередньо до об'єкту нерухомості, які виробляються шляхом застосування зазначених коригувань до результату, отриманого після коригування умови ринку, в будь-якому порядку.
Для визначення величин коригувань, залежно від наявності та достовірності ринкової інформації, застосовуються кількісні та якісні методики. Обгрунтування прийнятих у розрахунок коригувань є обов'язковим.
Остаточне рішення про величину результату, визначеного методом порівняння продажів, приймається на підставі аналізу скоригованих цін продажу об'єктів порівняння, що мають найбільшу схожість з об'єктом оцінки.
Прибутковий підхід. Даний підхід заснований на припущенні про те, що вартість нерухомості визначається сучасною вартістю майбутніх доходів від неї. Іншими словами, вартість об'єкта може бути визначена, як його здатність приносити прибуток у майбутньому. Особливістю приносить дохід нерухомості є наявність компонентів, що не відносяться до нерухомості - меблів, приладів, обладнання тощо, вартість яких слід відокремлювати від вартості самої нерухомості. В основі зазначеного підходу лежить принцип очікування майбутніх вигод і переваг від володіння нерухомою власністю. Вважається, що вартість земельної ділянки автоматично включається у вартість об'єкта розрахованого даним підходом.
Якщо доходи, які передбачається отримати в майбутньому від володіння об'єкта нерухомості, постійні, то застосовується метод прямої капіталізації, заснований на використанні ставки капіталізації. Якщо майбутні доходи від володіння нерухомості змінюються в часі, то використовується метод дисконтування грошових потоків.
Основні етапи оцінки нерухомості методом капіталізації:
. Оцінка валового потенційного доходу на основі аналізу поточних ставок і тарифів на ринку оренди для порівнянних об'єктів. Такий показник зазвичай називається оптимальною або ринковою ставкою.
. Оцінка втрат від неповного завантаження (здачі в оренду) і не стягнутих орендних платежів проводиться на основі аналізу ринку, характеру його динаміки стосовно до оцінюваної нерухомості. Розрахована таким чином величина віднімається з валового доходу, а підсумковий показник є дійсним валовим доходом.
