осування даного методу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною пропозиції або продажу аналогічних об'єктів. Кожна порівнянна ціна пропозиції/продажу порівнюється з оцінюваної нерухомістю. У ціну порівнянного пропозиції/продажу вносяться поправки, що відображають істотні відмінності між ними. При використанні підходу до оцінки вартості з точки зору порівняння продажів звичайно робляться наступні кроки:
вивчення ринку і пропозицій на продаж, тобто об'єктів нерухомості, які найбільш співставні з оцінюваним об'єктом;
збір і перевірка інформації щодо кожного з обраних об'єкту про ціну продажу і запитуваною ціною, оплаті угоди, фізичних характеристик місцезнаходження і будь-яких умовах угоди;
аналіз і порівняння кожного об'єкта з оцінюваним за часом продажу, місцем розташування, фізичних характеристиках й умов продажу;
коректування цін продажів або запитувані ціни по кожному сопоставимому об'єкту відповідно до наявними відмінностями між ним і оцінюваним об'єктом;
узгодження скоригованих цін порівнянних об'єктів нерухомості та висновок показника вартості оцінюваного об'єкта.
Вибірка об'єктів-аналогів, відібраних для подальшого аналізу і розрахунків у рамках порівняльного підходу, являє собою інформаційну базу із зазначенням цін пропозицій аналогічних з оцінюваним квартир, пропонованих на ринку житлової нерухомості.
Проведений Оцінювачем аналіз пропозицій про продаж квартир у м Красногорськ по оголошеннях в газеті «З рук в руки», в журналі «Нерухомість amp; Ціни », в оголошеннях, розміщених на сайтах провідних ріелтерських організацій, показав, що абсолютно ідентичні об'єкти на момент оцінки відсутні. Тим не менш, Оцінювачем були відібрані порівнянні об'єкти (поточне пропозиція), які по ряду характеристик досить близькі до оцінюваного об'єкта.
Проведений аналіз об'єктів оцінки, вивчення Оцінювачем сегмента ринку, до якого відносяться об'єкти оцінки, дозволили зробити висновок про те, що наведені вище елементи порівняння достатні для проведення порівняльного аналізу об'єктів оцінки і кожного об'єкта-аналога. Використання інших одиниць порівняння не приведе до зміни вартості, отже їх використання недоцільне.
Для розрахунку ринкової вартості об'єктів оцінки нами використовувалися відносні поправки, які вносяться шляхом множення ціни продажу порівнянного об'єкта або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінності в характеристиках порівнянного об'єкта і об'єкта оцінки, і абсолютні поправки, що відображають поточний стан об'єкта. Якщо об'єкт оцінки краще порівнянного об'єкта, то до ціни останнього вноситься підвищувальний коефіцієнт, якщо гірше - понижуючий коефіцієнт.
Коригування, величина яких становить від 0% до 10%, вносяться Оцінювачем експертно, на підставі проведеного аналізу ринку об'єкта оціни та наданої інформації від фахівців ринку нерухомості (експерти аналітичних компаній, менеджери консалтингових компаній, фахівці агентств нерухомості , ріелтори і т.д.) і з використанням шкали відносної важливості представленої в таблиці нижче.
При введення коригувань Оцінювачем була введена шкала коригувань. Допустимий діапазон коригувань становить від 0% до 35%. Величина коригування більше 35% дозволяє зробити висновок про те, що обраний об'єкт-аналог не є дійсно таким і повинен бути виключений з вибірки.
Коригування, величина яких становить від 0% до 10%, вносяться Оцінювачем експертно, на підставі проведеного аналізу ринку об'єкта оціни та наданої інформації від фахівців ринку нерухомості (експерти аналітичних компаній, менеджери консалтингових компаній, фахівці агентств нерухомості , ріелтори і т.д.) і з використанням шкали відносної важливості представленої в таблиці нижче.
Таблиця основних характеристик по порівнюваним продажу
ХарактерістікіОценіваемий об'ектАналогі12345Право собственностиПолноеПолноеПолноеПолноеПолноеПолноеУсловия фінансірованіяРиноч- ниеРиноч ниеРиноч ниеРиноч ниеРиночниеРиноч ниеУсловія продажіРиноч- ниеРиноч ниеРиноч ниеРиноч ниеРиночниеРиноч- ниеВремя продажіМестоположеніеУл. МаяковскогоУл. КіроваУл. ЖуковаУл. ШмідтаУл. ПугачеваУл. Леніна62,2 35,4 11,0 3/562,5 35,6 10,8 4/561,0 36,0 12,0 2/562,3 34,8 11,6 3/562,4 35,0 11,4 1/5
характерістікіОценіваемий об'ектАналогі12345Балкон Санвузол Стан помещеніяЗастеклен Суміщений ОтлічноеЗастеклен Суміщений ОтлічноеЗастеклен Суміщений ОтлічноеЗастеклен Суміщений ОтлічноеЗастеклен Суміщений ОтлічноеЗастеклен Суміщений ОтлічноеЕкономіческіе характерістікіБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейБез особенностейДвіжімое імуществонетнетнетнетнетнетЦена р...
