lign="justify"> Послідовність визначення вартості об'єкта включає в себе:
. Укладення договору на проведення оцінки, що включає завдання на оцінку;
. Огляд об'єкта та його околиць: огляд ділянки проведений 20.09.12г.;
. Збір загальних даних та їх аналіз: на даному були проаналізовані дані, що характеризують природні, економічні, соціальні та інші фактори, що впливають на ринкову вартість об'єкта в масштабах району розташування об'єкта;
. Збір спеціальних даних та їх аналіз: на даному етапі була зібрана більш детальна інформація, що відноситься як до оцінюваного об'єкта, так і до порівнянним з ним іншим об'єктам, недавно проданим або зданим в оренду. збір даних співробітниками агентств з нерухомості, дані за ставками оренди, що склалася на даний момент на ринку нерухомості. був проведений також аналіз цін пропозиції на ринку об'єктів нерухомості;
. Застосування підходів оцінки об'єкта: для оцінки ринкової вартості об'єкта були розглянуті три підходи (витратний, порівняльний і прибутковий);
. Узгодження результатів, отриманих різними методами;
. Підготовка звіту про встановленої вартості: на даному етапі всі результати, отримані на попередніх етапах, зведені воєдино і викладені у вигляді розповідного звіту.
3.2 Вибрані підходи та методи оцінки. Об'єкти аналоги
Витратний підхід
Витратний підхід для оцінки безпосередньо земельних ділянок не застосовувався, оскільки ця земля нерукотворна і не може бути відтворена фізично.
Тому від застосування даного доходу змушені відмовитися.
Порівняльний підхід
Оцінку земельної ділянки зробимо методом порівняння продажів:
Виходячи з проведеного аналізу ринку на дату оцінки, на продаж виставлені наступні земельні ділянки:
Таблиця 7 Аналоги об'єкта оцінки
№ п/пМестонахожденія участкаПлощадь, м2Ст-ть ділянки, руб.Ст-ть 1 м 2, руб.Корректіровка на місце розташування,% Скоригована вартість 1м2, руб. 1с.Андреевка1500660000440002с.Андреевка1500680000453003с.Андреевка1500650000433004д.Солонечная1500470000313005с.Андреевка2900950000328006с.Андреевка1500590000393007с.Андреевка150046000030700Средняя вартість 1 м2, руб.381Средняя вартість 1 м2 скоригована на торг - 5%, руб.286
Ринкова вартість ділянки=286 * 1 505=430 430 руб.
Таким чином. ринкова вартість земельної ділянки (1505 м2), розрахована методом порівняння продажів на дату оцінки становить: 430 000руб.
Дохідний підхід
Метод передбачуваного використання: метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. умова застосування методу - можливість використання земельної ділянки способом, що приносить дохід.
Оцінку земельної ділянки зробимо методом капіталізації земельної ренти: ставка капіталізації визначалася методом коммулітявного побудови.
Безризикова ставка становить 0,0516% ставка по рублевих депозитах на термін до 1 міс. (% Річних), компенсація на низьку ліквідність - 1%, надбавка за ризик інвестицій - 1%, інші надбавки - 1%.
Коефіцієнт капіталізації=0,0516 + 0,01 + 0,01=0,0716
Так як в Кемеровському районі відсутній ринок оренди земельних ділянок, розрахунок виробляємо на підставі муніципальних ставок орендної плати за користування земельними ділянками (Постанова колегії Адміністрації Кемеровській області №47 від 05.02.2010 «Про затвердження порядку визначення розміру орендної плати, порядку, умов і строків внесення орендної плати за використання земельних ділянок. Державна власність на які не розмежована, на території Кемеровської області »). Ставка орендної плати становить 0,126 від кадастрової вартості земельної ділянки. Коефіцієнт інфляції на 2012 рік 1,06 на 2013 рік 1,08, на 2014 1,2.
на 2010 рік 1,1 на 2011рік 1,065, на 2012 1,06.
Річний розмір орендної плати становить:
, 1 руб. * 0,126 * 1,6 * 1,08 * 1,2=54114,49 руб.
, 10- кадастрова вартість земельної ділянки.
, 49/0,0716=755788,9 руб.
Таким чином ринкова вартість земельної ділянки (1505м 2), розрахована за дохідного підходу на дату оцінки становить: 755788,98 руб.
Отримані дані представлені в таблиці:
Таблиця 8 - Узгодження результатів
Найменування методаРиночная вартість, руб.Весовой коеффіціентІтоговая ринкова вартість, руб.Затратний підхідного застосовувався - 43...
