stify">) випуск та обіг житлових сертифікатів.
) Надання громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, безоплатних субсидій для жител і будівництва на комерційній основі.
) Реалізації державних цільових програм.
) амортизаційна політика.
) Зовнішньоекономічної діяльності [11].
. 2 Оцінка нерухомості
Оцінка - це методично обгрунтована думка експерта про вартість об'єкта нерухомості та процес її визначення [11].
Оцінка нерухомості - це визначення вартості вже готового або споруджуваного об'єкта, у відповідності із завданням поставленого замовником. Існує декілька підходів для оцінки нерухомості, але навіть при оцінці одного об'єкта, ми отримаємо різний результат.
Процес оцінки нерухомості - це складний трудомісткий процес, що складається з певних стадій і етапів, в основу яких покладені принципи оцінки [19].
Процес оцінки об'єктів нерухомості включає систему послідовних дій оцінювача - від постановки завдання на оцінку, до передачі замовнику підготовленого в письмовій формі звіту про оцінку містить об'єкта нерухомості, вираженої в грошових одиницях.
Процедура визначення вартості конкретного об'єкта нерухомості залежить від факторів, які включають: мета використання результатів оцінки, вид обумовленої вартості, характер оцінюваних прав на нерухомість, тип оцінюваного об'єкта, повноту оцінки об'єкта нерухомості, дату оцінки та ін. Зазначені фактори впливають на конкретні дії оцінювача при оцінці об'єкта нерухомості, що є єдиним у своєму роді. Разом з тим ці дії вписуються в рамки універсальної моделі оцінки, яка може використовуватися при будь-якому завданні на оцінку, для дослідження та аналізу ринку, застосування підходів і методів визначення вартості нерухомості, включаючи їх модифікацію і комбінування.
Універсальна модель оцінки являє собою досить гнучкий алгоритм, який разом з тим має строго певну послідовність дій оцінювача, що регламентуються законодавчими актами, теорією й методологією оцінки.
Основна мета оцінки нерухомості - визначення ринкової вартості об'єкта та узгодження результатів з замовником. Постановка завдання на оцінку відповідно до типом нерухомості і подальшим застосуванням результатів оцінки визначає вимоги до інформаційного забезпечення та обробці даних. Аналіз інформації охоплює відомості від загального стану економіки до конкретних характеристик оцінюваного об'єкта. Це дозволяє оцінювачу встановити взаємозв'язок і взаємозалежність принципів, факторів і параметрів, що визначають вартість конкретної нерухомості. Збір та обробка ретроспективної інформації дозволяє отримати дані для прогнозування ринкових тенденцій, динаміки прибутковості і вартості нерухомості в осяжному майбутньому.
В даний час необхідно враховувати безліч чинників, при остаточній оцінці житла.
. 2.1 Види вартості об'єктів нерухомості
На початку будь-якої оцінки нерухомості перед експертом-оцінювачем стоїть проблема вибір виду вартості для розрахунків. Ця проблема пов'язана з тим, що в залежності від цілей і функцій оцінки вибирається той чи інший вид вартості. Наприклад, у разі реконструкції об'єктів нерухомості зазвичай використовується інвестиційна вартість, т. Е. Вартість для конкретного інвестора. При страхуванні нерухомості використовується або відновна вартість, або вартість заміщення.
Всього існує кілька категорій вартості, які практично однозначно розуміються у всіх розвинених країнах [19].
Відповідно до статті 3 Федерального закону №135-ФЗ від 29.07.1998 р Про оціночної діяльності в Російській Федерації raquo ;, під ринковою вартістю об'єкта оцінки розуміється найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини" , т. е. коли:
- одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
- сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
- об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
- ціна угоди представляє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
- платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі [8].
Концепція ринкової вартості грунтується на тому...
