одарунки, знижки , розпродажі. Насправді ж продажу встали ще до цього, попит чекав розвитку ситуації, а докотилась до Росії фінансова криза блискавично знизив цей самий відкладений попит і породив нові страхи. Обсяги іпотеки впали. І навіть більше - багато позичальників, втративши роботу, не змогли оплачувати кредит. У результаті їх квартири перейшли банкам.
Спекулятивний капітал пішов не тільки з нерухомості, але і з країни в цілому. Пішли банкрутства компаній, не здатних перекредитуватися. Продажі, та й будівництво новобудов зупинилося - цей сегмент постраждав більше за всіх, десятки тисяч людей було звільнено.
На тлі цих подій ринок нерухомості фактично вмер, квартири продавалися, але не купувалися. Пропозиція багаторазово перевищила попит. Взагалі кінець 2008 і перша половина 2009 року були дуже дивними - ніхто не міг сказати, скільки коштує житло. Адже вже в процесі роздування міхура нерухомість відірвалася від чітких критеріїв оцінки, але ще були орієнтири у вигляді статистики продажів і заявлених відсотків зростання, але після схлопування міхура і настання кризи нерухомість фактично втратила всякі поняття про вартість.
Багато тоді сподівалися, що криза принесе оздоровлення ринку нерухомості, з нього підуть спекулянти, а великі гравці зроблять висновки зі своїх помилок. Але нічого не змінилося і сьогодні відбувається рівно теж саме - накрутка цін триває. При відсутності будь-яких звершень всередині Росії, ціни на житло йдуть впевнено в зростання, відіграючи кризове падіння і повертаючись до піку 2008 року. Замість старого створюється новий міхур. І одна з причин його все та ж - люди з грошима не вірять в країну і у владу, не вірять у валюту, переводячи свої доходи в фізичну форму.
Особливістю нового міхура є те, що він росте в умовах звуження ринку. На тлі сильного скорочення платоспроможного попиту ми бачимо і скорочення затребуваного пропозиції.
Причому, судячи з усього, ринок новобудов все так само грає роль критерію оцінки вартості житла, хоча його частка різко скоротилася. Переважна ж більшість угод сьогодні - з'їзди та роз'їзди (альтернативні угоди) на вторинному ринку житла.
Що ж сьогодні формує попит? На сьогоднішній день потреба в покупці житла у населення залишається, але це населення вже давно не є попитом, принаймні, в сегменті новобудов. Ціни настільки великі, що в більшості випадків доходи сімей не дозволяють навіть за кілька років накопичити суму, необхідну для початкового внеску по іпотеці. Та й платити по кредиту вони також не в змозі. У такій ситуації придбання новобудови сумнівно. Тому основна маса громадян Росії взагалі вже не може сподіватися на значне поліпшення якості житла - їм доступні лише альтернативні угоди на вторинному ринку, змінюючи подібне на подібне, та й то із залученням іпотеки. А альтернативні угоди - це не попит і не пропозиція, це уравнивающий себе на ринку сегмент. Він був, є і буде.
Один з елементів попиту - міграція з інших регіонів країни і ближнього зарубіжжя. З одного боку це підтримка ринку, з іншого - запорука майбутніх етнічних проблем. Але цей ресурс не невичерпний і вичерпується пропорційно збіднення глибинки.
Тому підстав припускати, що платоспроможний попит буде рости, у нас немає. Навпаки, він скорочується. Ринку нерухомості потрібен реальний економічний підйом країни.
Багато писали і пишуть про дефіцит житла, не завжди уточнюючи, чого саме не вистачає. Кажуть він, дефіцит, зростає. Принаймні, нас весь час в цьому запевняють ЗМІ. Насправді пропозиція на ринку є і воно велике. Але воно не затребуване тими, хто в змозі сьогодні купувати. Дефіцит же дійсно є, його штучно підтримують в сегменті сучасного житла. Основна причина - зниження темпів комерційного будівництва та введення його в експлуатацію. Саме «завдяки» цьому сегменту і вдається імітувати зростання цін сьогодні.
На думку Л. камневом [17] в майбутньому ринок новобудов і вторинного житла все більше будуть відокремлюватися один від одного, в першу чергу в питаннях ціноутворення. Вартість новобудов визначається їх розташуванням і унікальністю пропозиції.
Основою ринку житлової нерухомості на довгі роки стають альтернативні угоди. Залежно від ролі держави та її соціальної місії можливі кілька сценаріїв розвитку ринку нерухомості. Основний тренд - позбавлення від старого житла з переїздом в більш сучасне - природно збережеться. Тому вторинна нерухомість буде все більш розшаровуватися і коливання вартості стануть все більш значні.
У сегменті якісного сучасного житла виникатиме локальний дефіцит, який може бути задоволений в майбутньому тільки новими будинками, які перейшли зі статусу новобудов у вторинне житло. Одночасно пропозицію старого жи...
