м нерухомості він є також і природним об'єктом, і природним ресурсом), законодавець визнав недостатнім регулювання питань, пов'язаних з виникненням, зміною та припиненням прав на земельну ділянку , одними лише нормами цивільного законодавства. Така позиція знайшла відображення у прийнятті ряду наступних федеральних законів, передусім Земельного кодексу РФ, Федерального закону від 24 липня 2002 р. № 101-ФЗ В«Про обіг земель сільськогосподарського призначенняВ», Федерального закону від 11 червня 2003 р. № 74-ФЗ В« Про селянське (фермерське) господарство В»та ін
Оскільки одним з етапів державної реєстрації є проведення правової експертизи та перевірка законності угоди, то і при здійсненні державної реєстрації іпотеки здійснюється перевірка дотримання одного з основоположних принципів Земельного кодексу.
ЗК РФ у пп. 5 п. 1 ст. 1 проголосив принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Даний принцип розкривається в ст. 35 ЗК РФ. p align="justify"> Основна ідея даного принципу полягає в тому, що відчуження будівлі, будови, споруди, що знаходяться на земельній ділянці і належать одній особі, проводиться разом із земельною ділянкою.
Але, в силу п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку, якщо договором про іпотеку не передбачено інше, при іпотеці земельної ділянки право застави поширюється також на перебувають або будуються на земельній ділянці будівлю або споруду заставодавця. p align="justify"> Справжня норма хоч і відображає принцип єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів нерухомості, однак носить диспозитивний характер. Можливість сторін передбачити в договорі В«іншеВ» означає відхід законодавця від зазначеного принципу земельного законодавства. p align="justify"> Крім того, заставодавець земельної ділянки має право без згоди заставодержателя розпоряджатись належними йому будівлями і спорудами на цій ділянці, на які право застави не поширюється.
У даному випадку норма Закону про іпотеку прямо суперечить ст. 35 ЗК РФ, яка встановлює неприпустимість відчуження земельної ділянки без знаходяться на ній будівлі, будівлі, споруди у разі, якщо вони належать одній особі. p align="justify"> Принцип єдності долі земельної ділянки та будівель, що знаходяться на ньому, реалізований у п. 4 ст. 64 Закону про іпотеку. Положення даного пункту передбачають, що якщо на закладається земельній ділянці зі складу земель сільськогосподарського призначення знаходяться будівлі, будівлі, споруди, в тому числі зводяться на такій земельній ділянці, або інші міцно пов'язані із земельною ділянкою об'єкти нерухомості, що належать на тому ж праві власнику такої земельної ділянки, іпотека такої земельної ділянки можлива тільки з одночасною іпотекою міцно пов'язаних з ним об'єктів нерухомості.
Таким чином, у разі вступу на державну реєстрацію договору про іпотеку, предметом якого є земельна ділянка, необхідно визначити, до якої категорії земель він відноситься. У разі якщо земельна ділянка відноситься до земель сільськогосподарського призначення, то його іпотека допускається тільки з іпотекою будівель і споруд, розташованих на ній. p align="justify"> Якщо ж закладається земельна ділянка не відноситься до земель сільськогосподарського призначення, то при проведенні правової експертизи договору про іпотеку необхідно визначити, чи знаходяться на закладається ділянці будівлі та споруди, хто є їх власником, а також визначити волевиявлення сторін договору щодо даних будівель. У разі, якщо на закладається земельній ділянці розташовані будівлі та споруди, що належать заставодавцю, і сторони не визначили, чи поширюється на них іпотека, реєструючий орган, крім реєстрації іпотеки земельної ділянки на підставі договору, зобов'язаний зареєструвати іпотеку знаходяться на ній будівель чинності закону на підставі п. 1 ст. 64 Закону про іпотеку. p align="justify"> Така суперечливість норм ускладнює процес реєстрації іпотеки, і в подальшому може призвести до виникнення суперечок з приводу дійсності такий іпотеки.
За договором про іпотеку можуть бути закладені земельні ділянки, які не виключені з обороту або не обмежені в обороті.
Земельні ділянки, віднесені до земель, вилученим з обігу, не можуть надаватися у приватну власність, а також бути об'єктами угод, передбачених цивільним законодавством. Земельні ділянки, віднесені до земель, обмеженим в обігу, не надаються у приватну власність, за винятком випадків, встановлених федеральними законами. Зміст обмежень обігу земельних ділянок встановлюється Земельним кодексом, федеральними законами. p align="justify"> Земельні ділянки, за винятком земельних ділянок, зазначених у с...
