Система фінансування житла в США побудована на принципах кредитування його будівництва і покупки. Щорічний оборот фінансування житла становить 300-400 млрд. доларів, а загальна сума неоплаченого кредиту на ці цілі досягла близько 3 трильйонів доларів. Ринок житла обслуговують в основному два види кредиту: будівельний позику і іпотечний кредит.
Звичайна схема фінансування житла така: підрядна фірма бере в комерційному банку будівельний позику. На ці гроші купується земельна ділянка під забудову, виконуються проектні та будівельні роботи. Покупець для придбання будинку (Квартири) отримує у фінансовій установі іпотечну позику, забезпеченням якої служить нерухоме майно, включаючи купується будинок. Іпотечний кредит оформляється заставної або актом передачі в опіку, документами, за якими в разі несплати боргу за позикою право власності на нерухомість переходить до кредитору. Позичальник протягом 6-24 місяців зберігає право викупу майна при умови повної оплати боргу. Будівельна позика погашається іпотечної при закриття операції з заставної.
Основні фінансові установи, що інвестують позики під заставу нерухомого майна в США:
позиково-ощадні асоціації (ССА) - до 50% всіх іпотечних кредитів. ССА формують свої ресурси з вкладів громадян. Таким чином, основне джерело кредитування житла-заощадження самих громадян;
іпотечні банки, що діють як відділення комерційних банків, - другий за значенням іпотечний кредитор. Вони формують свої активи з позикових коштів, відкривають іпотечні кредити і тут же продають їх на ринку цінних паперів;
комерційні банки також займаються іпотечним кредитуванням (до 20% загального обсягу випущених позик). В основному їх інтерес до іпотеці зростає в період зниження ставок кредиту на фінансовому ринку;
взаімосберегающіе (кооперативні) банки, подібно ССА, формують свої депозити з тимчасово вільних коштів населення (до 10% позик);
кредитні спілки (спеціалізовані ощадні установи) - до 20% позик.
Основні особливості іпотечного кредитування в США: іпотечну позику, як правило, довгостроковий (15-20 років); процентна ставка нижче ринкової (в середньому на 3-4%); сума кредиту зазвичай не перевищує 80-90% вартості закладеної нерухомості, а 10-20% становить перший внесок, який покупець повинен внести з власних засобів. Малозабезпеченим ветеранам держава гарантує видачу пільгових позик на повну вартість будинку без сплати першого внеску; фактичний середній термін погашення закладних становить у середньому 8 років, тобто кредит погашається раніше обумовленого терміну; заставні надходять на ринок цінних паперів, тому що вони забезпечують постійне отримання доходу.
Конкурентоспроможність іпотечного кредитування .
Ці особливості іпотечного кредиту визначають його досить низьку ліквідність при високого ступеня ризику. Однак іпотечне кредитування на фінансовому ринку США володіє достатньою конкурентоспроможністю, що досягається н...
