мінами, в тому числі скороченням попиту на певний вид продукції і скороченням пропозицій або погіршенням якості сировини, робочої сили, допоміжних систем, споруд та комунікацій , а також правові зміни, пов'язані з законодавством, муніципальним постановам, зонування і адміністративним розпорядженням.
Функціональний і моральний знос, як правило, визначаються експертним шляхом.
Як правило, при оцінці витратним підходом, до моменту введення законодавства, що регламентує продаж землі, вартість земельної ділянки в розрахунок не приймається. У практиці при проведенні оцінки окремих об'єктів нерухомості можна оцінювати право безстрокового (постійного) користування земельною ділянкою. p align="justify"> Прибутковий підхід в оцінці будівель, споруд тощо:
При застосуванні даного методу аналізується можливість не рухомості генерувати певний дохід, який зазвичай виражається у формі доходу від експлуатації та доходу від продажу.
Для оцінки вартості дохідної нерухомості застосовують техніку капіталізації та дисконтування. Метод капіталізації дозволяє на підставі даних про дохід і ставкою капіталізації на момент оцінки або перспективу зробити висновок про вартість об'єкта. p align="justify"> Техніка дисконтування застосовується для приведення потоку доходів і витрат, розподілених у часі, до одного моменту для отримання поточної вартості грошового потоку як вартості доходопріносящіх об'єкта [8, с. 202 - 210]. p align="justify"> Розрахунок величини ринкової вартості об'єкта нерухомості при застосуванні дохідного підходу в частині методу капіталізації доходу виконується в наступній послідовності:
. Збір інформації. p align="justify">. Оцінка Потенційного валового доходу. p align="justify">. Оцінка передбачуваних втрат від недовикористання об'єкта.
Фіксація величини реального валового доходу.
. Оцінка передбачуваних витрат, пов'язаних з експлуатацією оцінюваного об'єкта.
. Оцінка чистого операційного доходу, як різниці між дійсним валовим доходом і витратами, пов'язаними з експлуатацією об'єкта.
. Розрахунок коефіцієнта капіталізації. p align="justify">. Отримання підсумкової величини ринкової вартості об'єкта шляхом ділення Чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації.
Порівняльний підхід полягає у визначенні ринкової вартості, виходячи з аналізу мали місце угод купівлі-продажу аналогічних об'єктів.
Розрахунок величини ринкової вартості при застосуванні методу порівняння продажів виконується в наступній послідовності: докладне дослідження сегмента ринку, до якого належить оцінюваний об'єкт з метою отримання достовірної інформації; збір та перевірка інформації по об'єктах аналогам; аналіз зібраної інформація та кожен об'єк...
