чка від продажу об'єкта по закриття кредиту.
3.Норма прибутку на позикові кошти. Показник аналогічний показнику ВНП. При розрахунку цього показника використовуються потоки грошових коштів, що отримуються банком (виданий кредит, періодичний дохід і отримання залишку заборгованості за основною сумою у разі дострокового закриття кредиту).
Іноді ставки капіталізації і норми прибутку для конкретного об'єкта можуть збігатися, але це абсолютно різні показники і не повинні взаємно замінюватись.
Між ставкою капіталізації і нормою прибутку існує взаємозв'язок:
1. Ставка капіталізації дорівнює нормі прибутку.
Вартість об'єкта або дохід не змінюється з плином часу. Періодично одержуваний дохід виражає прибуток на вкладені кошти. Повне відшкодування спочатку вкладених коштів, відбувається в момент реверсії.
2. Ставка капіталізації перевищує норму прибутку. Вартість об'єкта або дохід зменшуються за період володіння. Отже, повне відшкодування спочатку вкладених засобів у момент реверсії стає неможливим. Певна частка спочатку вкладених коштів повинна бути відшкодована разом з періодичними надходженнями доходу до моменту реверсії.
3. Норма прибутку перевищує ставку капіталізації.
Вартість об'єкта (дохід) збільшуються за період володіння. Розмір щорічного доходу не може забезпечити очікувану норму прибутку на вкладені кошти, так як частина цього прибутку буде отримана тільки в момент реверсії.
У світовій практиці при прибутковому підході використовуються два методи оцінки: метод прямої капіталізації та метод дисконтування грошових доходів. Це найбільш універсальні методи, застосовуються при оцінці вартості різних видів майна підприємства.
1.1 Метод прямої капіталізації. Його суть і етапи
Розрахунок поточної вартості майнового комплексу підприємства даним методом виконується в три послідовних етапи.
Етап 1. Розрахунок щорічного чистого доходу. p> Поняття чистий операційний дохід (ЧОД) являє собою розраховану стійку величину очікуваного річного чистого доходу, отриманого від оцінюваного майна після вирахування всіх операційних витрат і резервів, але до обслуговування (тобто без урахування) боргу за іпотечним кредитом амортизаційних нарахувань. ЧОД базується на припущенні, що майно буде здано в оренду на умовах ринкової орендної плати, а також на тому, що цей дохід прогнозується для одного найбільш характерного року.
Розрахунок ЧОД починається з розрахунку потенційного валового доходу (ПВД), що представляє собою очікувану сумарну величину ринкової орендної плати та інших доходів останнього до дати оцінки року (або будь-якого найбільш характерного року). Крім доходу у вигляді орендної плати, власник майна може отримувати інші доходи, які можуть бути отримані в процесі володіння майном у вигляді: плати за користування стоянками і гаражем; плати за встановлення реклами; плати за стаціонарну антену і т. д. Оцінювач повинен проводити порівняння оцінюваного майна з іншими аналогічними, що здаються в оренду об'єктами власності і робити поправки на відмінність між ними.
Для визначення величини ПВД вЂ‹вЂ‹оцінювач повинен скласти сумарну
величину ринкової орендної плати з іншими доходами, витікаючими від
володіння майном. Однак отриманий розрахунковим шляхом ПВД може бути зменшений через вакансій (незавантаженості об'єкта власності), недосбор орендної плати. Передбачувані збитки віднімаються з ПВД для отримання ефективного валового доходу (ЕВД). p> Для отримання ЧОД після визначення ПВД оцінювач проводить аналіз витрат. Витрати власника майнового комплексу діляться на три групи:
1. Постійні (фіксовані) витрати. Вони являють собою податки на майно і витрати по страхуванню. Ці витрати практично не залежать від ступеня завантаженості об'єкта власності.
2. Операційні (експлуатаційні) витрати. Вони включають в себе витрати типового року на утримання майна, надання послуг для орендарів і підтримання потоку доходу.
3. Резерв на заміщення (відновлення). У процесі експлуатації об'єкта власності власником відкладаються (резервуються) грошові кошти на: ремонт водопровідної системи; каналізації; меблів; даху; ліфтів; телефонної системи і т. д. Оцінювач повинен, знати, що якщо навіть ці кошти не використовуються власником, при оцінці власності вони повинні враховуватися.
При оцінку майна підприємства оцінювачу важливо визначити який вид доходу буде використаний для капіталізації. Вибір виду доходу залежить від характеру майна.
У практиці оцінки майна підприємства найбільш поширено застосування наступних показників доходу:
В· для окремого об'єкта власності, що у загальному майновому комплексі - В«чистий операційний дохід В»;
В· для майна з швидко зношуються, застарілим, старим Майном - В«чистий прибутокВ»;
В· для майнового комплексу зі стабільною балансовою вартістю - В...
