у, конкуренції, інформованості сторін), а не регламентується нормативно, то рентний дохід від такого об'єкта нерухомості може бути капіталізований в величину його вартості .
Завдання № 4
Власник здає земельну ділянку площею 29 га в оренду для цілей с / г виробництва. Величина земельного податку становить 61 руб. / Га на рік. Втрати, утворені при пошуку наступного орендаря, рівні в середньому 13% від річного валового доходу. За договором оренди всі витрати, пов'язані з використанням земельної ділянки, якщо річна орендна плата становить 650 руб. / Га. Оцінюваний земельну ділянку відносяться до земель с / г призначення, тому величина ставка капіталізації застосовується у розмірі 3%.
Рішення:
1. визначаємо потенційний валовий дохід (ПВД) від здачі в оренду:
ПВД=29 * 650=18 850 тис. руб.
2. обчислюється дійсний валовий дохід (ДВД) з урахуванням втрат при переукладанні договору:
ДВД=18850 - (18850 * 0,13)=16 399,5 руб.
. знаходиться величина чистого операційного доходу (ЧОД) після сплати земельного податку та податку на доходи фізичних осіб (13%):
ЧОД=16399,5 - (61 * 29) - (16399,5 * 0,13)=12 498,56 руб.
. Розраховуємо вартість земельної ділянки (V зем)
V зем=12498,56 / 0,03=416619 руб.
Відповідь: вартість земельної ділянки становить 416619 рубля.
Метод залишку доходу для землі
Сутність техніка залишку для землі укладається у капіталізації доходу, що відноситься до земельної ділянки, в той час як вартість об'єкта нерухомості, збудоване на ній, відома.
Застосування техніки залишку доходу для землі передбачає, що вартість будівлі (споруди) можна визначити досить точно. Коли, наприклад, поліпшення (будівлі) порівняно нові. Даний метод застосовують в основному в аналізі найкращого і найбільш ефективного використання землі. Техніка залишку доходу для землі може бути реалізована у разі відсутності достовірних даних про продажі вільних земельних ділянок.
Техніка залишку для землі грунтується на витратному підході і методикою капіталізації доходу.
Для визначення вартості земельної ділянки необхідно мати відомості:
· Вартість будівлі (споруди).
· Чистий операційний дохід від усієї нерухомості.
· Коефіцієнти капіталізації для землі і для будівель.
Послідовність розрахунку вартості земельної ділянки технікою залишку для землі:
1. Визначається поліпшення (будівля, споруда), що представляють найкращі та найбільш ефективне використання.
2. розраховується частину річного доходу, що припадає на будівлю шляхом добутку вартості будівлі та відповідного коефіцієнта капіталізації (коефіцієнт капіталізації для будівлі).
Дохід може виражатися наступними величинами:
орендна плата;
економія на експлуатаційних витратах, податки;
дохід від приросту вартості нерухомості внаслідок застави під кредит.
. обчислюється сума річного...
