У Додатку до звіту відповідно до вимог ФСТ №3 наводяться копії використовуваних документів. При використанні в якості джерел інформації малотиражних регіональних видань рекомендується включати в звіт не посилання, а копії відповідних сторінок. Обов'язковим є наявність фотографій оцінюваного об'єкта.
1.3 Підходи і методи оцінки об'єктів нерухомості
Оцінка для цілей застави - процедура за визначенням дійсної ринкової вартості заставного майна, що дозволяє визначити справедливу і влаштовує обидві сторони співвідношення вартості застави та величини кредиту [28, с.351].
Оцінка нерухомості проводиться відносно таких об'єктів, як:
будівлі промислового, соціального або культурного призначення, виробничі комплекси;
житлові будинки, квартири, кімнати і інші житлові приміщення;
офісні, складські та виробничі приміщення;
земельні ділянки, багаторічні насадження - сади, парки, сквери, освоєні ділянки в садових і дачних товариствах;
споруди - дороги, мости, під'їзні шляхи, резервуари, огорожі і т.п .;
об'єкти незавершеного будівництва, включаючи об'єкти з призупиненим будівництвом, законсервовані об'єкти та об'єкти з припиненим будівництвом [32, с.117].
Оцінку майна, що пропонується в якості забезпечення, виробляють фахівці за заставною роботі в ході заставної експертизи. У необхідних випадках для цілей оцінки можуть залучатися оцінювачі та експерти-консультанти.
Загальний порядок проведення оцінки:
) визначення поточної ринкової вартості майна;
) визначення прогнозної вартості на передбачуваний момент погашення зобов'язань по кредитній угоді;
) визначення ліквідності майна;
) визначення коефіцієнта заставного дисконтування та заставної вартості майна;
) підготовка висновку про доцільність прийняття майна в заставу.
Виходячи з вимоги ФСТ № 1, експертний висновок повинне мати наступні розділи:
перевірка дотримання оцінювачем при проведенні оцінки об'єкта оцінки вимог законодавства РФ про оціночну діяльність та договору про оцінку;
достатність і достовірність використовуваної інформації;
обгрунтованість зроблених оцінювачем припущень;
використання або відмова від використання обов'язкових підходів до оцінки;
узгодження (узагальнення) результатів розрахунків вартості об'єкта оцінки при використанні різних підходів до оцінки і методів оцінки [33, с.114].
Підходи і методи до оцінки нерухомості, які використовуються в сучасній оціночної і банківської діяльності, представлені на малюнку 1.4.
Прибутковий підхід заснований на тому, що вартість нерухомості, в яку вкладено капітал, повинна відповідати поточній оцінці якості і кількості доходу, який ця нерухомість здатна принести.
Прибутковий підхід - це сукупність методів оцінки вартості нерухомості, заснованих на визначенні поточної вартості очікуваних від неї доходів [34, с. 225].
Основною передумовою розрахунку вартості таким підходом є здача в оренду об'єкта нерухомості. Для перетворення майбутніх доходів від нерухомості в поточну вартість здійснюється капіталізація доходу.
Рис. 1.4 Сучасні підходи і методи до оцінки нерухомості
Виділимо і розглянемо етапи дохідного підходу:
. Розрахунок суми всіх можливих надходжень від об'єкта оцінки.
. Розрахунок дійсного валового доходу.
. Розрахунок витрат, пов'язаних з об'єктом оцінки:
. Визначення величини чистого операційного доходу.
. Перетворення очікуваних доходів у поточну вартість [34, с. 226].
Дохідний підхід передбачає використання:
методу капіталізації, який застосовується до тих підприємств, які встигли накопичити активи в результаті капіталізації їх в попередні періоди; іншими словами, цей метод найбільш адекватний оцінці «зрілих» по своєму віку підприємств;
методу дисконтування грошових потоків, який орієнтований на оцінку підприємства, як діючого, яке і далі передбачає функціонувати. Він більш застосовний для оцінки молодих підприємств, що не встигли заробити достатньо доходів для капіталізації в додаткові активи, але які, тим не менше; мають перспективний продукт і володіють явними конкурентними перевагами в порівнянні з існуючими та потен...
