снос або реконструкція будинку з відселення не передбачається
Таблиця 6. Характеристика об'єкта оцінки
ПоказательОпісаніе або характеристика показателяЕтаж расположенія3Площадь, м2: загальна/жілая42,1/30,7 Площа кухні, м26,0Балкон, м22,7 м2, СанузелсовмещеннийСістеми безопасностідомофон в під'їзді, металеві двері на вході в квартіруСостояніе об'єкта ( суб'єктивна оцінка) удовлетворітельноеДанние про перепланіровкепланіровка квартири відповідає технічної документацііСобственнік об'єкта оценкідолевая власність по 1/4 у членів семьіТекущее іспользованіедля прожіваніяСтепень ліквідності об'ектасредняя Опис об'єкта оцінки вироблено на підставі візуального огляду, а також Технічного паспорту на будову (приміщення) та спорудження (інв. № 38245/ 4). Об'єктом оцінки є двокімнатна квартира, що складається з двох житлових кімнат, кухні, коридору, ванної, санвузла, загальною корисною площею 42,1 м2 в тому числі житловою площею 30,7 м2, висота стелі - 2,6 м.
Коридор: підлоги - лінолеум по бетонній стяжці, стіни - шпалери, стеля оклеян пенополістіровочнимі плитами.
Кухня: підлоги - лінолеум по бетонній стяжці, стіни - шпалери, кахельна плитка, стеля - оклеян пенополістіровочнимі плитами.
Житлова кімната - зал: підлоги - лінолеум по бетонній стяжці, стіни - шпалери, стеля - побілка, вікна - пластикові, трьохстулкові.
Житлова кімната - спальня: підлоги - лінолеум по бетонній стяжці, стіни - шпалери, стеля - побілка, вікна - пластикові, двостулкові, є вбудований шафа.
Сан.вузол: лінолеум по бетонній стяжці, стіни і стеля - пластикові плити, труби пластикові, ванна - емальована.
Розподіл площ: коридор - 3 м2, кухня - 6,0 м2, житлова кімната - 19,0 м2, друга житлова кімната - 11,5 м2, санвузол - 2,7 м2.
Планування квартири представлена ??на малюнку 2.
Рис. 2 - План квартири - об'єкта оцінки
Таким чином, аналіз місця розташування та стану об'єкта в першому наближенні дозволяють говорити про порівняно невисокій вартості об'єкта оцінки.
Оцінка проведена у відповідності з наступними припущеннями:
спеціальна експертиза інженерних мереж не проводилася;
об'єкт оцінки не володіє будь-якими прихованими дефектами, у тому числі дефектами несучого каркаса будівлі, які могли б вплинути на його вартість;
об'єкт нерухомості відповідає всім санітарним та екологічним нормам;
при оцінці використані достовірні джерела інформації.
РОЗДІЛ 3. Визначення вартості об'єкта нерухомості
. 1 Обгрунтування застосовуваних підходів до оцінки вартості
Визначення вартості здійснюється з урахуванням усіх факторів, що істотно впливають як на ринок нерухомості в цілому, так і безпосередньо на цінність розглянутої власності. При визначенні вартості нерухомості зазвичай використовують три основні підходи:
витратний підхід;
порівняльний підхід;
прибутковий підхід. [15, с.54]
Використання трьох підходів призводить до отримання трьох різних величин вартості одного й того самого об'єкта. Після аналізу результатів, отриманих різними підходами, остаточна оцінка вартості нерухомості встановлюється, виходячи з того, який метод (и) найбільш відповідає оцінюваному об'єкту.
В ідеальному випадку результати, отримані в кожному підході повинні бути рівні між собою, що говорить про тісний взаємозв'язок між застосовуваними підходами.
Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на покупку ділянки і будівництва на ньому будинку, частиною якого є об'єкт оцінки, ми не володіємо.
У свою чергу, розрахунок за «типовим» кошторисами, СНіП і т.п. з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і «вичленування» вартості квартири в площі будинку призведе до великої похибки при обчисленнях.
Беручи до уваги вагомість наведених вище аргументів проти використання витратного підходу, прийнято рішення відмовитися від його застосування.
Основою застосування порівняльного підходу є той факт, що вартість об'єкта оцінки безпосередньо пов'язана з ціною продажу аналогічних об'єктів. Вартість об'єкта оцінки розраховуєт...
