земельної ділянки, як незабудованої, з урахуванням варіанту його найбільш ефективного використання;
) розрахунок повної відновної вартості будівель як суми прямих, непрямих витрат і підприємницького прибутку;
) розрахунок загального накопиченого зносу будівлі як суми фізичного, функціонального і зовнішнього старіння;
) розрахунок залишкової вартості будівель як різниці між повною відновною вартістю і розрахунковою величиною загального накопиченого зносу;
) розрахунок вартості об'єкта нерухомості як суми вартості земельної ділянки та залишкової вартості будівель з урахуванням вводяться коригувань:
В· а) на вартість елементів рухомого майна, прикріплених до оцінюваним будовах (обладнання, меблі, апаратура тощо);
В· б) вартість безумовного права власності, стосовно оцінюваного майнового права, щоб отримати показник вартості конкретного майнового права в нерухомості.
Прибутковий підхід
Прибутковий підхід використовується тільки для оцінки дохідної нерухомості, тобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать такі принципи оцінки нерухомості:
принцип очікування (вартість об'єкта, що дає дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);
принцип заміщення (вартість об'єкта нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання порівнянного, що заміщує об'єкта, що приносить бажаний прибуток).
Сутність дохідного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які як очікується, принесуть експлуатація і можлива продаж надалі нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу.
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів в кінцеву величину, що дорівнює сумі їхніх поточних вартостей. Ці величини враховують:
суму майбутнього доходу;
час, коли повинен бути отриманий дохід;
тривалість отримання доходу.
Визначення ринкової вартості нерухомості дохідним підходом відбувається в два етапи:
В· прогнозування майбутніх доходів;
В· капіталізація майбутніх доходів у справжню вартість.
Прогнозування майбутніх доходів засноване на використанні фінансових звітів власника:
В· спрощеного балансу;
