Газпромбанк, Россельхозбанк і Банк Москви). На них припадає 60% від загальної кількості кредитів. Сума початкового внеску збільшена всіма банками до 30 - 40% від розмірів кредиту. Посилено вимоги до пакету документів, що надаються, зокрема підтвердження доходів. Банки неохоче подовжують терміни погашення кредитів до 20 - 25 років, створюючи різні перешкоди і змушуючи позичальників «йти» на більш короткі терміни (10 - 15 років). [17, ст.21]
Первинний ринок іпотечних кредитів.
Реалізація економічних відносин учасників іпотечних відносин, по суті відбувається на первинному іпотечному ринку. Боржники в якості виконання забезпечення різного роду зобов'язань надають кредиторам в заставу нерухоме майно.
Перелік об'єктів, що є нерухомим майном, а також речей, прирівняних до нього, наведено в п. 1 ст. 130 ГК РФ.
У п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» встановлено, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за класифікацією ГК РФ, при наявності на нього прав, зареєстрованих у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Таким чином, іпотека - це застава нерухомості, підданий державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
В якості предмета іпотеки може виступати будь-яке нерухоме майно, яке може перебувати в цивільному обороті і є можливість його відчуження. Відповідно до п. 1 ст. 5 Закону «Про іпотеку» щодо окремих видів нерухомого майна встановлено різний правовий режим, що вимагає ретельного обліку. Крім цього, визначення обмеження права віддавати майно в заставу за договором про іпотеку міститься в ст. 6 Закону «Про іпотеку».
По суті, первинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності кредиторів та боржників, що вступають між собою у відповідні зобов'язальні відносини, при яких боржник (заставодавець) як способу забезпечення зобов'язання надає, а кредитор (заставодержатель) приймає в заставу нерухоме майно.
Цим в більшості випадків вичерпуються потреби боржника в його взаєминах з іпотечної системою. В рівній мірі це відноситься і до кредиторам, якщо вони при цьому не беруть участі у відносинах, насамперед, з іпотечного житлового кредитування позичальників.
В останньому випадку для банку (кредитної організації) реалізується в одиничному або значному числі двосторонніх відносин позичальниками і відповідне наповнення кредитного портфеля є однією зі сторін забезпечення успішної діяльності на іпотечному ринку. Інший, не менш важливою, стороною діяльності банку є відновлення кредитних ресурсів, які він був би готовий видавати у вигляді нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам.
Для вирішення цієї надзвичайно актуальної задачі організовується діяльність вторинного ринку іпотечних кредитів.
Вторинний ринок іпотечних кредитів.
Вторинний ринок іпотечних кредитів - сегмент іпотечного ринку, в якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих прав за кредитними зобов'язаннями і договорами про іпотеку (заставних) в знеособлені дохідні папери (облігації) і розміщення їх серед довгострокових інвесторів.
Таким чином, вторинний ринок є сполучною ланкою між інвесторами та кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і направляючи фінансові потоки (через випуск облігацій та їх розміщення на фондовому ринку) в іпотечні кредити. При цьому важливим завданням вторинного ринку є надання інвестору додаткових гарантій щодо вкладених ним коштів.
Перш ніж аналізувати вітчизняний досвід іпотечного кредитування, необхідно відзначити, що серпневий криза 1998 р викликав істотне зниження обсягів іпотечного кредитування і кількість кредитних угод. Однак істотне поліпшення даних показників до кінця 1999 - початку 2000 р давало підставу припускати, що іпотечний ринок стабілізується і згадуваний провал був тимчасовим явищем, що не вплинув на загальне позитивне стан ринку.
Фахівці комерційних банків і ріелтерських фірм в Росії розробили ряд схем кредитування придбання житла, які застосовуються на практиці.
Перша - модель депозитного інституту (ощадні банки). Ощадні банки акумулюють свої фонди через вклади. Вони ж надають іпотечні кредити і обслуговують їх. Ці ж банки є й інвесторами, тобто тримають видані кредити у своїх портфелях. Подібна модель звична для країн колишнього Радянського Союзу.
Друга - модель іпотечних компаній, яка працює інакше. Іпотечні компанії фінансуються за рахунок власного капіталу і термінових позик. Вони видають іпотечні кредити і о...
